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- Maurizio Purrello
- 11. November 2024
- Immobilien
Die 15-%-Regelung bei Immobilieninvestitionen: Wie Sie mit kluger Planung Steuern sparen
Die 15-%-Regelung bei Immobilien ist für viele Anleger zunächst schwer verständlich und kann erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von Investitionen haben – insbesondere, wenn man sie nicht beachtet. Doch wer die Regel frühzeitig kennt und sie geschickt plant, kann nicht nur Stolperfallen vermeiden, sondern auch erhebliche Steuerersparnisse erzielen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie über die 15-%-Regel wissen müssen und wie Sie sie zu Ihrem Vorteil nutzen.
Was ist die 15-%-Regelung?
Wenn Sie in Immobilien investieren, sollten Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf die 15-%-Regel genau im Blick haben. Diese Regel besagt, dass alle Investitionen, die innerhalb dieses Zeitraums mehr als 15 % der steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie ausmachen, nicht sofort in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden können. Stattdessen werden diese Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet und können nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) über einen längeren Zeitraum abgesetzt werden.
Das Ziel des Gesetzgebers ist es, zu verhindern, dass Käufer eine Immobilie in schlechtem Zustand günstig erwerben, dann hohe Investitionen in den ersten Jahren tätigen und diese sofort steuerlich geltend machen. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass der Käufer in kurzer Zeit erhebliche Steuervorteile erhält, während er eigentlich von Anfang an mehr hätte zahlen müssen, wenn die Immobilie in gutem Zustand gewesen wäre.
Wie funktioniert die 15-%-Regel konkret?
Beispiel: Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für EUR 300.000. Davon entfällt ein Teil des Kaufpreises auf das Gebäude, sagen wir EUR 200.000. Die steuerlichen Anschaffungskosten beziehen sich nur auf das Gebäude, nicht auf den Anteil für Grund und Boden. Die 15-%-Grenze bezieht sich auf diesen Gebäudeanteil. In diesem Fall wären 15 % von EUR 200.000 also EUR 30.000. Sie können somit in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb Investitionen in Höhe von EUR 30.000 tätigen, ohne dass diese den Anschaffungskosten zugerechnet werden. Überschreiten Sie diese Grenze jedoch, wird der vollständige Betrag den Anschaffungskosten hinzugefügt und muss über die Abschreibung verteilt abgesetzt werden.
Steuerliche Anschaffungskosten: Was zählt dazu?
Ein wesentlicher Begriff in der 15-%-Regelung sind die steuerlichen Anschaffungskosten. Diese umfassen alle Kosten, die mit dem Erwerb des Gebäudes in Zusammenhang stehen. Hierzu gehört der Gebäudeanteil am Kaufpreis sowie die sogenannten Nebenkosten des Erwerbs, wie Notarkosten, Maklerprovisionen und Grunderwerbsteuer. Der Grundstücksanteil wird hingegen nicht in die Berechnung der Anschaffungskosten einbezogen, da er nicht abgeschrieben werden kann.
Die Berechnung der 15-%-Grenze bezieht sich auf den Nettobetrag der Investitionen. Das bedeutet, dass bei Bruttorechnungen die enthaltene Mehrwertsteuer herausgerechnet werden muss. Beispiel: Bei einer Bruttorechnung von EUR 11.900, die 19 % Mehrwertsteuer enthält, beträgt der Nettobetrag EUR 10.000. Nur dieser Nettobetrag wird in die Berechnung einbezogen.
Ab wann beginnt die Frist für die 15-%-Regelung?
Ein häufiges Missverständnis bei der 15-%-Regelung betrifft den Zeitpunkt, ab dem die Dreijahresfrist zu laufen beginnt. Diese startet nicht ab dem Tag der Kaufvertragsunterschrift, sondern ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten. Das ist der Moment, in dem Sie als Käufer sämtliche Rechte und Pflichten für die Immobilie übernehmen. Oft liegt dieser Zeitpunkt einige Zeit nach dem Kaufvertragsabschluss. Daher ist es wichtig, diese Frist genau im Auge zu behalten, um keine Fehler zu machen.
Welche Kosten zählen zur 15-%-Regel?
Eine der wichtigsten Fragen, die sich viele Immobilieninvestoren stellen, ist, welche Kosten genau in die Berechnung der 15-%-Regel einfließen. Hier gilt der Grundsatz: Alle Kosten, die Sie in den ersten drei Jahren für Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen aufwenden, zählen grundsätzlich dazu. Darunter fallen zum Beispiel:
- Renovierungskosten (z. B. für das Streichen von Wänden, den Austausch von Böden)
- Sanierungskosten (z. B. für das Erneuern der Heizungsanlage, der Elektrik oder der Fenster)
- Modernisierungskosten (z. B. für den Einbau einer neuen Küche oder eines modernen Badezimmers)
Ausgenommen von der Regel sind hingegen wiederkehrende Aufwendungen, wie die jährliche Wartung der Heizungsanlage. Diese Kosten können Sie separat als sogenannte Erhaltungsaufwendungen geltend machen. Ich würde aber empfehlen, auch diese Kosten mit zu berücksichtigen.
Puffer einplanen: Vermeiden Sie die Überschreitung der 15-%-Grenze
Ein wichtiger Tipp für alle Immobilienbesitzer: Planen Sie Ihre Investitionen mit einem Sicherheitsabstand zur 15-%-Grenze. Es kann schnell passieren, dass ungeplante Ausgaben, wie eine kaputte Heizung oder andere notwendige Reparaturen, dazu führen, dass Sie die Grenze ungewollt überschreiten. Wenn das passiert, werden die Kosten nicht als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen anerkannt, sondern den Anschaffungskosten zugerechnet. Dies führt zu einem deutlichen Verlust an Liquidität, da Sie diese Beträge nur über die Abschreibung geltend machen können.
Was passiert, wenn Sie die 15-%-Grenze überschreiten?
Sollten Sie die 15-%-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre überschreiten, ist das kein Desaster, aber es hat steuerliche Konsequenzen. In diesem Fall werden die Kosten den Anschaffungskosten hinzugerechnet und müssen über den Abschreibungszeitraum von in der Regel 50 Jahren abgeschrieben werden. Das bedeutet, Sie können nur 2 % pro Jahr dieser Investitionen steuerlich geltend machen. Dies verringert den Steuervorteil deutlich, da Sie die Aufwendungen nicht sofort steuerlich absetzen können.
Entscheidend ist der Zeitpunkt, wann die Arbeiten durchgeführt wurden, nicht wann die Rechnung gezahlt wurde.
Fazit: Die 15-%-Regelung richtig nutzen und Steuern sparen
Die 15-%-Regelung ist eine wichtige Vorschrift für Immobilieninvestoren, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf aktiv in ihre Immobilie investieren möchten. Sie erfordert eine sorgfältige Planung der Investitionen, um unnötige steuerliche Nachteile zu vermeiden. Wenn Sie die Regel jedoch von Anfang an im Blick haben, können Sie nicht nur Investitionen sinnvoll tätigen, sondern auch von steuerlichen Vorteilen profitieren.
Ein strukturiertes Vorgehen ist dabei entscheidend: Berechnen Sie direkt nach dem Kauf die steuerlichen Anschaffungskosten und planen Sie Ihre Investitionen so, dass Sie innerhalb der ersten drei Jahre unter der 15-%-Grenze bleiben. So können Sie Ihre Immobilie aufwerten, Steuern sparen und langfristig von Ihrer Investition profitieren.
Falls Sie noch mehr über die 15-%-Regelung oder andere steuerliche Fragen zu Immobilien wissen möchten, schauen Sie sich unsere weiteren Blogbeiträge und Videos an. Wir informieren Sie regelmäßig über wichtige Steuerstrategien, die Ihnen helfen, das Beste aus Ihren Immobilieninvestitionen herauszuholen.
