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- Maurizio Purrello
- 2. Juni 2025
- DATEV
Achtung 15 %-Regel! Diese Renovierungen kosten Sie Steuervorteile
Zu viel renoviert – und plötzlich können Sie nichts mehr von der Steuer absetzen? Genau das kann passieren, wenn Sie als Immobilienkäufer*in in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb zu viel in Ihre neue Wohnung oder Ihr Haus investieren. Der Grund dafür: die sogenannte 15 %-Regel.
Diese Regel ist ein echtes Steuer-Minenfeld – aber mit dem richtigen Wissen lässt sich diese Hürde sicher nehmen. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, worum es geht, wie Sie Ihre Renovierungskosten korrekt berechnen und mit welchen einfachen Maßnahmen Sie kostspielige Überraschungen vermeiden können.
Was ist die 15 %-Regel?
Die 15 %-Regel ist eine steuerliche Vorschrift, die sich auf sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten bezieht. Gemeint sind Kosten für Modernisierungen, Renovierungen oder Instandsetzungen, die Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie tätigen.
Wichtig:
Wenn Sie innerhalb dieses Zeitraums mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils investieren, wertet das Finanzamt diese Ausgaben nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten. Stattdessen gelten sie als Herstellungskosten – und müssen über viele Jahre zusammen mit dem Gebäude hinweg abgeschrieben werden. Das kann steuerlich äußerst nachteilig sein.
Wann beginnt die 3-Jahres-Frist?
Der relevante Zeitraum beginnt nicht mit dem Notartermin, sondern mit dem Übergang von Nutzen und Lasten – also ab dem Tag, an dem Sie wirtschaftlich über die Immobilie verfügen können. Dieser Zeitpunkt wird in der Regel im Kaufvertrag klar festgelegt.
Tipp aus der Praxis: Zwischen dem Notartermin und dem tatsächlichen Übergang können unter Umständen gezielt Maßnahmen vereinbart werden, die außerhalb der 15 %-Regel liegen – ein kleiner, aber mitunter sehr wertvoller Gestaltungsspielraum.
Die Berechnung: Wie viel dürfen Sie investieren?
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel:
- Kaufpreis der Immobilie: EUR 100.000
- Davon Gebäudeanteil: EUR 80.000 (80 %)
- Nebenkosten (z. B. Makler, Notar, Steuer): EUR 8.000
- Steuerliche Anschaffungskosten Gebäude: EUR 88.000
- 15 % davon: EUR 13.200 netto
Ergebnis: Sie dürfen innerhalb der ersten drei Jahre maximal EUR 13.200 netto in Modernisierungen und Renovierungen investieren. Brutto (inkl. 19 % USt) ergibt das rund EUR 15.700.
Was zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Kurz gesagt: Fast alles. Die Finanzverwaltung ist in diesem Punkt sehr streng. Typische Kosten, die unter die 15 %-Regel fallen:
- Erneuerung von Böden, Bädern, Fenstern
- Arbeiten an Elektrik, Heizungen, Leitungen
- Malerarbeiten, Türen, Putz- und Fassadenarbeiten
Nicht erfasst sind lediglich regelmäßig wiederkehrende Erhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel:
- die jährliche Heizungswartung
- die Reinigung der Dachrinne
Warum Sie diese Grenze auf keinen Fall überschreiten sollten
Überschreiten Sie die 15 %-Grenze – selbst nur geringfügig – kann das erhebliche steuerliche Folgen haben:
- Ihre Werbungskosten werden nachträglich aberkannt
- Bereits erlassene Steuerbescheide werden rückwirkend geändert
- Sie müssen ggf. tausende Euro Steuervorteil zurückzahlen
Beispiel: Bei EUR 13.200 Investition und einem persönlichen Steuersatz von rund 42 % ergibt sich ein Steuervorteil von über EUR 5.000. Diese Summe müssten Sie im schlimmsten Fall zurückzahlen.
Unser Tipp aus der Kanzleipraxis
Planen Sie frühzeitig. Berechnen Sie die 15 %-Grenze direkt nach dem Kauf und stimmen Sie Ihre Sanierungsmaßnahmen entsprechend ab.
Lassen Sie sich einen Puffer. Verplanen Sie nicht den gesamten Spielraum – unvorhergesehene Reparaturen können die Grenze schnell sprengen.
Beachten Sie die WEG-Rücklagen. Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, müssen auch anteilige Investitionen über die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.
Fazit: Mit der 15 %-Regel gezielt Steuern sparen
Die 15 %-Regel ist kein Hexenwerk – aber sie verlangt Planung, Überblick und Disziplin. Wer seine Investitionen im Blick behält, kann nicht nur Steuervorteile nutzen, sondern seine Kapitalanlage langfristig optimieren.
Sie haben Fragen zur Berechnung oder möchten wissen, wie Sie Ihre Investitionen steuerlich optimal gestalten können? Dann nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf – wir beraten Sie persönlich und kompetent.
