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- Maurizio Purrello
- 29. Dezember 2025
- Immobilien
5 TEURE Steuerfehler beim Vermieten 2026
Wer Immobilien vermietet, trifft täglich finanzielle Entscheidungen – oft, ohne deren steuerliche Tragweite zu kennen. Viele Vermieter machen dabei wiederkehrende Fehler, die Jahr für Jahr zu unnötigen Steuerzahlungen führen. Im Folgenden erfahren Sie die fünf größten Steuerfehler des Jahres 2025 – und wie Sie diese künftig sicher umgehen.
1. Fehlende oder falsche Kaufpreisaufteilung
Einer der verbreitetsten Immobilienfehler beginnt bereits beim Immobilienkauf: der Kaufvertrag enthält keine detaillierte Kaufpreisaufteilung.
Dabei erwerben Sie nicht nur ein Gebäude, sondern auch Grund und Boden – und häufig zusätzlich Mobiliar wie eine Einbauküche oder eine Garage. Wird dies nicht im Kaufvertrag aufgeschlüsselt, verschenken Sie wertvolle Abschreibungspotenziale.
Eine vertragliche Festlegung hat hohen Beweiswert:
- Sie erfolgt einvernehmlich mit einem fremden Dritten.
- Der Notar beurkundet die Vereinbarung als neutrale Instanz.
Das Finanzamt erkennt diese Werte in der Regel an – ein entscheidender Vorteil für Ihre steueroptimierte Abschreibung ab dem Jahr des Kaufs.
2. Missachtung der 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen
Viele Vermieter planen bereits bei der ersten Besichtigung notwendige Modernisierungen wie Bad, Elektrik oder Bodenbeläge. Was dabei häufig übersehen wird: die 15-Prozent-Regel.
Diese besagt, dass Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Übergang von Nutzen und Lasten maximal 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) investieren dürfen.
Liegt Ihre Investition darüber, gelten die Aufwendungen vollständig als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Konsequenz:
- Kein Sofortabzug,
- Stattdessen Abschreibung über die Nutzungsdauer von meist 50 Jahren,
- Nur 2 % jährliche steuerliche Entlastung statt einer sofortigen Berücksichtigung.
Ein klassischer Fallstrick, der schnell mehrere tausend Euro Steuerlast auslösen kann.
3. Falsche Einordnung von Investitionen als Erhaltungsaufwand
Neben der 15-Prozent-Grenze spielt die steuerliche Bewertung von Modernisierungen eine große Rolle. Häufig werden Kosten falsch als Erhaltungsaufwand eingestuft, obwohl sie gesetzlich als nachträgliche Herstellungskosten gelten.
Typisches Beispiel:
- Tausch der Heizung
- Erneuerung der Elektrik
- Austausch der Fenster
Werden drei von vier zentralen Gewerken modernisiert, ordnet das Gesetz diese automatisch den Herstellungskosten zu – unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie bereits besitzen. Auch hier entfällt der Sofortabzug, die Kosten müssen über die Abschreibung verteilt werden.
4. Falsche oder fehlende Abschreibungssätze
Viele Vermieter setzen pauschal 2 % Abschreibung an – und machen damit erneut einen teuren Immobilienfehler. Denn die tatsächlichen AfA-Sätze können deutlich abweichen:
- Freistehende Garage: Abschreibung über 20 Jahre
- Einbauküche: Abschreibung über 5 Jahre
- Bestimmte Gebäude: Abschreibung mit 3 %
- Denkmalgeschützte Immobilien: oft erhöhte steuerliche Begünstigungen
Wer die falsche Nutzungsdauer ansetzt, verschenkt bares Geld oder riskiert Fehler in der Steuererklärung.
5. Nicht berücksichtigte Geldbeschaffungskosten
Zu den am häufigsten vergessenen Kosten gehören die Geldbeschaffungskosten, etwa:
- Notarkosten für die Grundschuldbestellung
- Gebühren des Amtsgerichts für die Eintragung
- Abschlussgebühren für Bausparverträge
Diese Posten sind in voller Höhe im Zahlungsjahr abziehbar – 100 % sofort. Werden sie jedoch am Jahresende gezahlt und erst im Folgejahr erfasst, kann der steuerliche Abzug vollständig verloren gehen. Ein Fehler, der sich vermeiden lässt, wenn Sie Ihre Unterlagen zeitnah prüfen.
Bonus: Nachfolgeplanung bei Immobilien im Familienbesitz
Wenn Immobilien innerhalb der Familie bleiben sollen, sollten Sie sich frühzeitig mit steuerlichen Gestaltungen wie Nießbrauch, Teilübertragungen oder entgeltlichen Übertragungen beschäftigen. Ziel ist es, Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren. Eine frühzeitige Planung bietet erheblichen Gestaltungsspielraum.
Fazit:
Die häufigsten Immobilienfehler sind gut vermeidbar, wenn Sie die steuerlichen Regeln kennen und frühzeitig planen. Gerade Vermieterinnen und Vermieter profitieren enorm davon, die Gestaltungsspielräume bei Abschreibung, Anschaffungskosten und Modernisierung konsequent zu nutzen. So sichern Sie sich langfristig steuerliche Vorteile und vermeiden unnötige Belastungen.
Wenn Sie Ihre individuelle Situation prüfen möchten, unterstützen wir Sie gerne.
