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- Maurizio Purrello
- 22. Dezember 2025
- Business
Die teuerste Steuerfalle für GmbH-Besitzer – und fast keiner weiß es
Die Vermietung der eigenen Immobilie an die eigene GmbH wirkt auf den ersten Blick wie eine clevere Lösung: Die Immobilie bleibt im Privatvermögen, während die GmbH die Räume nutzt und Miete zahlt. Doch genau diese Konstruktion kann zur steuerlichen Falle werden – zur sogenannten Betriebsaufspaltung. Und die Folgen sind häufig drastischer, als viele vermuten.
Dieser Beitrag erklärt Ihnen präzise, was eine Betriebsaufspaltung ist, wann sie entsteht und warum sie im schlimmsten Fall zu einer unerwartet hohen Steuerbelastung führt. Das Fokuskeyword Betriebsaufspaltung wird dabei rechtssicher und verständlich eingebettet.
Was ist eine Betriebsaufspaltung?
Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
1. Sachliche Verflechtung:
Die Immobilie stellt für die GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage dar. Das ist bei betrieblich genutzten Räumen nahezu immer gegeben – diese lassen sich nicht ohne Weiteres austauschen.
2. Personelle Verflechtung:
Die Person oder Personengruppe, die über die Immobilie entscheidet, trifft auch die Entscheidungen über die GmbH. Sie üben also in beiden Bereichen maßgeblichen Einfluss aus.
Sobald beide Bedingungen erfüllt sind, werden das Grundstück und die GmbH steuerlich miteinander verknüpft – und genau dann beginnt das Problem.
Warum die Betriebsaufspaltung zur Steuerfalle wird
Viele Vermieter gehen davon aus, dass die vermietete Immobilie weiterhin Privatvermögen bleibt. Doch bei einer Betriebsaufspaltung entsteht automatisch ein Einzelunternehmen, das lediglich durch die Vermietung der Immobilie geführt wird.
Die steuerlichen Konsequenzen:
- Die Immobilie wird BetriebsvermögenEin späterer Verkauf ist nicht mehr nach zehn Jahren steuerfrei möglich.
- Das neu entstandene Einzelunternehmen ist gewerbesteuerpflichtig.
- Die GmbH-Anteile, die Sie eigentlich privat halten, werden ebenfalls dem Einzelunternehmen zugeordnet – mit allen steuerlichen Folgen.
Damit ist klar: Die Betriebsaufspaltung verändert die steuerliche Zuordnung Ihres Vermögens erheblich – und zwar ohne aktiven Beschluss, rein aufgrund der Struktur.
Der wahre Worst Case: Auflösung der Betriebsaufspaltung
Der gefährlichste Moment entsteht nicht bei der Entstehung, sondern bei der Beendigung der Betriebsaufspaltung. Und diese kann bereits durch alltägliche Vorgänge ausgelöst werden.
Beispiel 1: Schenkung der Immobilie
Sie übertragen die Immobilie an Ihr Kind.
Ergebnis: Die sachliche Verflechtung entfällt. Die Betriebsaufspaltung endet.
Folge: Das Einzelunternehmen muss steuerlich aufgelöst werden. Alle darin enthaltenen Werte, also sowohl die Immobilie als auch die GmbH-Anteile, werden zum Verkehrswert ins Privatvermögen überführt.
Sie versteuern damit stille Reserven – ohne auch nur einen EURO erhalten zu haben.
Beispiel 2: Übertragung von GmbH-Anteilen
Sie geben beispielsweise 50 % Ihrer GmbH-Anteile ab.
Ergebnis: Die personelle Verflechtung entfällt.
Die Betriebsaufspaltung wird ebenfalls beendet – mit denselben Folgen wie oben.
Beide Vorgänge sind in der Praxis häufig, besonders beim Vermögensaufbau oder in der Unternehmensnachfolge. Gerade deshalb ist die Gefahr so hoch.
Warum dieser Fall so teuer wird
Die Aufdeckung stiller Reserven ist das Hauptproblem. Denn:
- Die Immobilie hat im Laufe der Jahre an Wert gewonnen.
- Auch die GmbH-Anteile haben sich oft erheblich entwickelt.
- Beide Werte werden im Moment der Entnahme voll steuerpflichtig – ohne Liquiditätszufluss.
Damit entsteht eine Steuerlast, die schnell in fünf- oder sechsstellige Bereiche gehen kann.
In Betriebsprüfungen kommt es häufig vor, dass eine Betriebsaufspaltung gar nicht erkannt wurde – bis der Prüfer die Auflösung feststellt und nachträglich versteuert. Die Folgen können existenzgefährdend sein.
Wie Sie eine Betriebsaufspaltung vermeiden
Wenn Sie eine GmbH besitzen und eine Immobilie zur Nutzung bereitstellen, ist eine saubere steuerliche Gestaltung zwingend notwendig. Mögliche Strategien können unter anderem sein:
- Strikte Trennung der Entscheidungsmacht
- Vermeidung wesentlicher Betriebsgrundlagen
- Alternative Haltestrukturen, z. B. über eine Immobilien-GmbH & Co. KG
Welche Lösung für Sie passt, hängt von Ihrer individuellen Struktur ab. Ohne professionelle Beratung sollten Sie diese Entscheidungen nicht treffen.
Wenn Sie Immobilien besitzen und eine GmbH betreiben, ist die Betriebsaufspaltung eines der wichtigsten Themen überhaupt. Eine unerkannte oder falsch gestaltete Struktur kann hohe Steuerbelastungen auslösen – selbst dann, wenn Sie keinerlei Geldzufluss hatten.
