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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 3. August 2026
- Immobilien
Immobilie falsch gekauft? Dieser Fehler passiert vor dem Notartermin
Beim Immobilienkauf achten viele zuerst auf Kaufpreis, Finanzierung und Lage. Das ist verständlich. Der entscheidende Fehler entsteht aber häufig an einer anderen Stelle: vor dem Notartermin.
Denn bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, muss klar sein, wer die Immobilie überhaupt kaufen soll. Privatperson, Ehepartner, beide gemeinsam, GbR oder GmbH – diese Entscheidung ist nicht nur formal. Sie beeinflusst Finanzierung, Steuerwirkung, Vermögensaufbau, Haftung, spätere Gestaltungsmöglichkeiten und unter Umständen auch Umsatzsteuerfragen.
Wer erst nach der Unterschrift über die Struktur nachdenkt, ist oft zu spät dran. Dann ist der Kauf bereits rechtlich umgesetzt, und viele Gestaltungen lassen sich nicht mehr sauber oder nur mit zusätzlichem Aufwand korrigieren.
Die richtige Immobilie kann trotzdem falsch gekauft sein
In der Praxis kommt es immer wieder vor: Ein Paar hat eine Immobilie gefunden, Finanzierung und Kaufpreis passen, der Notartermin hat bereits stattgefunden. Danach kommt die Frage: „Wie können wir das jetzt steuerlich optimal gestalten?“
Genau hier liegt das Problem. Steuerliche und rechtliche Strukturfragen müssen vor der Unterschrift geklärt werden. Denn mit dem Kaufvertrag steht fest, wer Eigentümer wird und in welcher Struktur die Immobilie gehalten wird.
Die Immobilie selbst kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Trotzdem kann der Erwerb aus struktureller Sicht ungünstig sein, wenn der falsche Käufer im Vertrag steht oder die langfristige Planung nicht berücksichtigt wurde.
Privat kaufen oder über eine GmbH?
Eine der häufigsten Fragen lautet: Soll die Immobilie privat gekauft werden oder über eine GmbH?
Eine GmbH kann in bestimmten Fällen sinnvoll sein. Sie bringt aber auch Strukturkosten, laufende Verwaltung, Buchhaltung, Jahresabschlüsse und rechtliche Anforderungen mit sich. Außerdem kann sich die Finanzierung verändern, weil Banken bei einer GmbH häufig anders prüfen als bei Privatpersonen.
Für eine einzelne vermietete Wohnung rechnet sich eine GmbH daher in vielen Fällen nicht. Das muss aber immer anhand des konkreten Falls beurteilt werden.
Der private Erwerb kann dagegen häufig einfacher und flexibler sein. Besonders bei Sanierungen kann ein privater Erwerb steuerlich interessant sein, weil Verluste aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden können, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Entscheidend ist: Diese Abwägung muss vor dem Kaufvertrag erfolgen.
Wer soll überhaupt Käufer werden?
Noch wichtiger ist oft die Frage: Wer kauft?
Bei Ehegatten ist die Ausgangslage anders als bei unverheirateten Paaren. Bei verheirateten Paaren kann der Zugewinnausgleich zwischen Eheleuten eine Rolle spielen, sofern kein abweichender Ehevertrag besteht. Dadurch wird der während der Ehe entstandene Vermögenszuwachs im Fall einer Trennung grundsätzlich ausgeglichen.
Das bedeutet aber nicht, dass es egal ist, wer im Grundbuch steht. Es können weiterhin praktische und wirtschaftliche Gründe dafür sprechen, dass nur eine Person kauft. Zum Beispiel:
- bessere Finanzierungsmöglichkeiten
- klare Eigentumsverhältnisse
- einfachere Verwaltung
- individuelle Zukunftsplanung
- persönliche Risikoverteilung
In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, dass eine Person allein kauft. Das sollte aber bewusst entschieden werden und nicht zufällig passieren.
Unverheiratete Paare müssen besonders aufpassen
Bei unverheirateten Paaren ist die Situation deutlich sensibler. Wenn nur eine Person kauft, baut auch nur diese Person Vermögen auf. Die andere Person hilft vielleicht mit, unterstützt bei Renovierungen, beteiligt sich an Kosten oder steckt Arbeitsleistung in die Immobilie – hat aber ohne entsprechende Vereinbarung möglicherweise keinen Anteil am Vermögensaufbau.
Hier kann ein gemeinsamer Erwerb sinnvoll sein. Dann muss aber geklärt werden, in welcher Struktur gekauft wird.
Möglichkeiten sind zum Beispiel:
- Erwerb zu gleichen Anteilen
- Erwerb zu unterschiedlichen Anteilen
- Erwerb über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, insbesondere eine eingetragene GbR
Jede Variante hat eigene rechtliche, steuerliche und praktische Folgen. Deshalb sollte nicht nur gefragt werden: „Kaufen wir zusammen?“, sondern auch: „Warum kaufen wir zusammen und welche Struktur passt zu unserem Ziel?“
Bruchteilsgemeinschaft oder eGbR?
Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen, entsteht häufig eine Bruchteilsgemeinschaft. Das bedeutet vereinfacht: Jeder hält einen bestimmten Anteil an der Immobilie.
Eine Alternative kann eine GbR sein, insbesondere wenn die Immobilie bewusst gemeinsam verwaltet, entwickelt oder langfristig gehalten werden soll. Seit Einführung der eingetragenen GbR kann diese Struktur in bestimmten Fällen zusätzliche Klarheit schaffen.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt vom Ziel ab. Geht es nur um einen einfachen gemeinsamen Erwerb? Oder soll eine langfristige Struktur geschaffen werden? Werden Beiträge unterschiedlich geleistet? Gibt es Arbeitsleistungen, Eigenkapitalanteile oder Finanzierungsbeiträge, die nicht identisch sind?
Diese Fragen sollten vor dem Notartermin beantwortet werden.
Die Zukunftsplanung gehört in die Kaufentscheidung
Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um den heutigen Kaufpreis. Entscheidend ist auch, was in den nächsten Jahren passieren soll.
Wichtige Fragen sind:
- Soll die Immobilie langfristig gehalten werden?
- Ist ein späterer Verkauf geplant?
- Gibt es bereits Kinder, die perspektivisch einbezogen werden sollen?
- Soll Vermögen übertragen oder aufgebaut werden?
- Gibt es Sanierungspläne?
- Wird privat oder gewerblich vermietet?
- Können Umsatzsteuerfragen eine Rolle spielen?
Eine Immobilie ist oft ein langfristiges Investment. Deshalb sollte die Struktur nicht nur für den Kaufmoment passen, sondern auch zur Planung der nächsten Jahre.
Umsatzsteuer kann überraschend relevant werden
Bei Wohnraumvermietung spielt Umsatzsteuer häufig keine Rolle. Es gibt aber Konstellationen, in denen sie relevant werden kann. Ein einfaches Beispiel sind vermietete Garagen oder bestimmte gewerbliche Nutzungen.
Dann kann zu prüfen sein, ob Umsatzsteuer anfällt oder ob die Kleinunternehmerregelung in Betracht kommt. Auch hier hängt die Bewertung vom Einzelfall ab.
Wichtig ist: Solche Fragen sollten nicht erst nach der Unterschrift auftauchen. Denn wer Käufer wird, kann auch für umsatzsteuerliche Fragen relevant sein.
Fazit
Der schlimmste Fehler beim Immobilienkauf ist oft nicht ein zu hoher Kaufpreis oder eine schlechte Finanzierung. Der eigentliche Fehler entsteht häufig vorher: wenn die Struktur nicht geplant wird.
Vor dem Notartermin sollte geklärt sein:
- Wer kauft?
- Privat oder über eine Gesellschaft?
- Allein oder gemeinsam?
- Verheiratet oder unverheiratet?
- Bruchteilsgemeinschaft oder GbR?
- Welche Rolle spielen Sanierung, Kinder, Verkauf, Halten und Umsatzsteuer?
- Passt die Struktur zur langfristigen Vermögensplanung?
Eine gute Immobilie braucht nicht nur einen guten Preis und eine passende Finanzierung. Sie braucht auch die richtige Erwerbsstruktur.
