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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 24. August 2026
- Immobilien
Immobilie kaufen? Diese 5 Dinge prüfe ich VOR der Besichtigung
Eine vermietete Immobilie kann ein Baustein für langfristigen Vermögensaufbau sein. Sie investieren Kapital in einen Vermögenswert, können Fremdkapital einsetzen und je nach persönlicher Situation können sich auch steuerliche Effekte ergeben.
Der entscheidende Punkt kommt aber davor: Nicht jede Immobilie, die interessant aussieht, ist auch eine gute Kapitalanlage.
Gerade beim Einstieg besteht die Gefahr, sofort Immobilienportale zu öffnen, Exposés zu speichern und von Besichtigung zu Besichtigung zu fahren. Das kostet viel Zeit und führt häufig dazu, dass wichtige wirtschaftliche Fragen erst sehr spät gestellt werden.
Sinnvoller ist eine feste Reihenfolge. Viele Immobilien können bereits vom Schreibtisch aus aussortiert werden.
Schritt 1: Erst die eigenen Finanzen prüfen
Bevor Sie nach einer Immobilie suchen, sollten Sie wissen, was Sie sich überhaupt leisten können.
Dafür benötigen Sie zunächst einen realistischen Überblick über Ihre monatlichen Finanzen:
- Welche regelmäßigen Einnahmen haben Sie?
- Welche privaten und betrieblichen Ausgaben fallen an?
- Welcher Betrag bleibt monatlich tatsächlich übrig?
- Welches Eigenkapital steht zur Verfügung?
- Welche finanziellen Reserven bleiben nach einem Kauf bestehen?
Gerade der letzte Punkt wird schnell unterschätzt.
Eine Immobilie verursacht nicht nur den Kaufpreis und die Finanzierung. Auch nach dem Erwerb können unerwartete Ausgaben auftreten. Reparaturen, Schäden oder größere Maßnahmen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft können Kapital erfordern.
Deshalb sollte das gesamte verfügbare Geld nicht automatisch in den Kauf fließen.
Eine pauschale Einkommens- oder Eigenkapitalgrenze ist dabei wenig hilfreich. Entscheidend ist, wie Ihre konkrete finanzielle Situation aussieht und welche Finanzierung eine Bank auf dieser Grundlage mittragen würde.
Schritt 2: Mit der Bank sprechen, bevor Sie suchen
Der nächste Schritt ist nicht das Immobilienportal, sondern das Finanzierungsgespräch.
Sie sollten möglichst früh wissen:
- Welches Finanzierungsvolumen ist grundsätzlich denkbar?
- Mit welchem Zinssatz müssen Sie ungefähr rechnen?
- Welche Tilgung wird angesetzt?
- Wie hoch wäre damit Ihre monatliche Belastung?
Diese Zahlen beeinflussen unmittelbar, welche Immobilien wirtschaftlich überhaupt interessant sein können.
Nehmen wir vereinfacht an, Ihre laufende Belastung aus Zins und Tilgung liegt bei rund 6 % des finanzierten Betrags. Gleichzeitig betrachten Sie eine Immobilie mit einer anfänglichen Mietrendite von beispielsweise 3 % oder 4 %.
Dann entsteht eine erhebliche Differenz, die nicht einfach verschwindet. Sie müssen deshalb genau analysieren, welche laufenden Einnahmen und Ausgaben tatsächlich entstehen und welchen zusätzlichen Betrag Sie gegebenenfalls selbst aufbringen müssen.
Eine niedrige Mietrendite bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie schlecht ist. Sie müssen aber wissen, warum Sie trotzdem investieren und ob diese Strategie zu Ihren Zielen passt.
Schritt 3: Eigene Kaufkriterien festlegen
Erst jetzt beginnt die eigentliche Immobiliensuche.
Bevor Sie wahllos Objekte speichern, sollten Sie definieren, wonach Sie suchen.
Zum Beispiel:
- Welche Standorte kommen infrage?
- Welche Objektgröße suchen Sie?
- Welcher Kaufpreis ist realistisch?
- Welche Miete ist in diesem Umfeld erzielbar?
- Welche Rendite erwarten Sie?
- Wie viel zusätzlichen monatlichen Kapitalbedarf akzeptieren Sie?
Je mehr Immobilien Sie analysieren, desto besser entwickeln Sie außerdem ein Gefühl für Kaufpreise und Mieten in einer Region.
Gerade der Quadratmeterpreis kann eine erste Orientierung liefern. Er darf allerdings niemals isoliert betrachtet werden. Ein vermeintlich günstiger Quadratmeterpreis hilft Ihnen wenig, wenn die erzielbare Miete ebenfalls sehr niedrig ist oder erhebliche Investitionen anstehen.
Schritt 4: Nicht sofort besichtigen – zuerst Unterlagen anfordern
Das ist einer der wichtigsten Schritte.
Sie haben eine interessante Immobilie gefunden?
Dann müssen Sie nicht zwangsläufig sofort einen Besichtigungstermin vereinbaren.
Fordern Sie zunächst die vorhandenen Unterlagen an. Bei einer Eigentumswohnung können insbesondere relevant sein:
- Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre (mind. drei Jahre)
Diese Unterlagen können Hinweise auf Themen liefern, die für Ihre Investitionsentscheidung entscheidend sind.
Dazu können beispielsweise geplante größere Reparaturen, Probleme am Gebäude, Feuchtigkeitsschäden, notwendige Sanierungen oder Konflikte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören.
Das bedeutet nicht automatisch, dass Sie eine solche Immobilie nicht kaufen sollten.
Es bedeutet aber: Sie sollten vorher wissen, worauf Sie sich einlassen.
Wenn ein Punkt für Ihre persönliche Investmentstrategie ein Ausschlusskriterium ist, können Sie sich die Besichtigung sparen.
Und genau darum geht es: Ihre Zeit sinnvoll einzusetzen.
Schritt 5: Jetzt muss sich die Immobilie rechnen
Sind die Unterlagen grundsätzlich in Ordnung, beginnt die wirtschaftliche Prüfung.
Dabei sollten Sie unter anderem betrachten:
- Wie hoch ist die aktuelle Miete?
- Welche laufenden Kosten entstehen?
- Welcher Kaufpreis wird verlangt?
- Besteht realistisches Entwicklungspotenzial?
- Welche Investitionen wären erforderlich?
- Wie passt die Finanzierung dazu?
Als sehr grobe erste Kennzahl kann die Mietrendite dienen.
Eine einfache Bruttomietrendite lässt sich beispielsweise so berechnen:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Erzielt eine Wohnung EUR 12.000 Jahresnettokaltmiete und kostet EUR 300.000, ergibt sich danach eine Bruttomietrendite von 4 %.
Wichtig: Das ist nur eine erste Orientierung und noch keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung. Weitere Kosten und individuelle Besonderheiten müssen bei einer konkreten Investitionsentscheidung berücksichtigt werden.
Gerade der Vergleich zwischen Kaufpreis, Miete und Finanzierung zeigt aber schnell, ob es sich lohnt, ein Objekt weiterzuverfolgen.
Schritt 6: Erst jetzt fahren Sie zur Besichtigung
Wenn Finanzierung, Unterlagen und erste Berechnung plausibel aussehen, lohnt sich die Besichtigung.
Denn selbstverständlich kann eine Immobilie nicht ausschließlich anhand eines Exposés gekauft werden.
Fotos vermitteln nur einen Ausschnitt. Vor Ort können sich völlig andere Eindrücke ergeben.
Sie sehen beispielsweise den tatsächlichen Zustand der Wohnung und des Gebäudes. Bei einer vermieteten Immobilie können sich außerdem aus Gesprächen vor Ort zusätzliche Informationen ergeben.
Jetzt haben Sie allerdings einen entscheidenden Vorteil:
Sie fahren nicht zur Besichtigung, um herauszufinden, ob die Immobilie grundsätzlich interessant sein könnte.
Sie haben bereits einen erheblichen Teil der Prüfung erledigt und konzentrieren Ihre Zeit auf Objekte, bei denen die wesentlichen Zahlen und Unterlagen zumindest auf den ersten Blick passen.
Immobilieninvestitionen brauchen einen Prozess
Der Einstieg in Immobilien muss nicht damit beginnen, möglichst viele Wohnungen zu besichtigen.
Ein sinnvoller Ablauf kann stattdessen so aussehen:
- eigene finanzielle Situation prüfen
- Finanzierungsmöglichkeiten mit der Bank klären
- eigene Investmentkriterien definieren
- passende Immobilien suchen
- Unterlagen anfordern und prüfen
- Wirtschaftlichkeit berechnen
- erst dann besichtigen
Damit verhindern Sie nicht jede schlechte Investition. Sie reduzieren aber die Gefahr, viel Zeit mit Objekten zu verbringen, die bereits anhand ihrer Unterlagen oder Zahlen nicht zu Ihrer Strategie passen.
Fazit
Beim Immobilienkauf sollte die Besichtigung nicht am Anfang Ihrer Prüfung stehen.
Klären Sie zunächst Ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten, sprechen Sie mit Ihrer Bank und definieren Sie Ihre Investmentkriterien. Anschließend prüfen Sie die Unterlagen und rechnen das Objekt durch.
Erst wenn diese Punkte passen, wird die Besichtigung wirklich interessant.
So wird aus der Suche nach einer Immobilie ein strukturierter Investitionsprozess statt einer Serie von Besichtigungsterminen.
Und genau diese Struktur ist besonders beim Einstieg entscheidend.
