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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 22. Oktober 2026
- Immobilien
15-%-Grenze bei Immobilien: Diese Steuerfalle sollten Vermieter schon vor dem Kauf kennen
Wer eine vermietete Immobilie kauft und anschließend renovieren möchte, sollte die sogenannte 15-%-Grenze bereits vor dem Kauf kennen.
Denn hohe Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre können dazu führen, dass die Aufwendungen steuerlich nicht sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Stattdessen werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wirken sich grundsätzlich nur über die Abschreibung (AfA) aus.
Das kann einen erheblichen Unterschied bei der Steuerbelastung und der Liquidität ausmachen.
Besonders tückisch: Bereits eine vergleichsweise geringe Überschreitung der Grenze kann dazu führen, dass die gesamten betroffenen Aufwendungen anders behandelt werden.
Was ist die 15-%-Grenze bei Immobilien?
Die 15-%-Grenze betrifft bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden.
Übersteigen die relevanten Aufwendungen innerhalb dieses Zeitraums 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Die Folge:
Die betreffenden Kosten können nicht sofort vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Stattdessen erhöhen sie die Anschaffungskosten des Gebäudes und werden grundsätzlich zusammen mit diesem über die AfA berücksichtigt.
Für Immobilieninvestoren ist das insbesondere deshalb relevant, weil sich dadurch der erwartete steuerliche Effekt einer Renovierung erheblich verschieben kann.
Warum kann schon eine kleine Überschreitung teuer werden?
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt das Problem:
Die maßgeblichen Anschaffungskosten des Gebäudes betragen EUR 200.000.
15 % davon entsprechen: EUR 30.000
Innerhalb des maßgeblichen Drei-Jahres-Zeitraums werden relevante Renovierungsmaßnahmen von insgesamt: EUR 30.500 durchgeführt.
Damit wird die Grenze lediglich um EUR 500 überschritten.
Steuerlich geht es aber nicht nur um diese EUR 500. Die Überschreitung kann dazu führen, dass die gesamten relevanten EUR 30.500 als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden.
Genau deshalb sollte die Grenze nicht erst geprüft werden, wenn bereits mehrere Handwerkerrechnungen bezahlt wurden.
Wie wird die 15-%-Grenze richtig berechnet?
Ein häufiger Fehler besteht darin, einfach 15 % des gesamten Immobilienkaufpreises zu berechnen.
Das ist nicht die richtige Ausgangsgröße.
Entscheidend sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil gehört nicht zur Bemessungsgrundlage.
Auch weitere Bestandteile des Kaufpreises können je nach Sachverhalt gesondert zu betrachten sein, beispielsweise Inventar oder andere eigenständige Wirtschaftsgüter.
Zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehören dagegen grundsätzlich auch die anteilig auf das Gebäude entfallenden Anschaffungsnebenkosten. Dazu können beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerkosten gehören.
Beispiel zur Berechnung der 15-%-Grenze
Angenommen, eine Immobilie wird für EUR 400.000 gekauft.
Davon entfallen:
EUR 120.000 auf Grund und Boden
und
EUR 280.000 auf das Gebäude.
Zusätzlich entstehen im Beispiel Anschaffungsnebenkosten von 10 %. Der auf das Gebäude entfallende Anteil dieser Nebenkosten beträgt EUR 28.000.
Damit ergibt sich:
Gebäudeanteil: EUR 280.000
- anteilige Anschaffungsnebenkosten: EUR 28.000
= maßgebliche Anschaffungskosten Gebäude: EUR 308.000
15 % davon entsprechen: EUR 46.200
Diese EUR 46.200 sind damit die maßgebliche Grenze im Beispiel.
Wichtig ist außerdem: Für die Prüfung der 15-%-Grenze werden die relevanten Aufwendungen ohne Umsatzsteuer betrachtet.
Welche Renovierungskosten können für die 15-%-Grenze relevant sein?
Bei der Planung sollten Vermieter nicht nur die großen Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen.
Auch zahlreiche kleinere Maßnahmen können sich innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums summieren.
Dazu können beispielsweise Arbeiten an folgenden Bereichen gehören:
- Badezimmer und Sanitär
- Elektroinstallation
- Heizung
- Türen
- Fußböden
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Schönheitsreparaturen
- kleinere Reparaturen
- bestimmte Maßnahmen bei Wohnungseigentümergemeinschaften
Auch unerwartete Arbeiten aufgrund später entdeckter Mängel können die ursprüngliche Kalkulation verändern.
Deshalb sollte nicht nur mit den Maßnahmen gerechnet werden, die unmittelbar nach dem Kauf bereits feststehen.
Sinnvoll ist vielmehr eine realistische Betrachtung dessen, was innerhalb der ersten drei Jahre voraussichtlich insgesamt anfallen könnte.
Welche Kosten sind gesondert zu betrachten?
Nicht jede Ausgabe rund um eine Immobilie wird automatisch in die 15-%-Berechnung einbezogen.
Gesondert betrachtet werden können beispielsweise eigenständige Wirtschaftsgüter, Außenanlagen oder Inventar. Auch bei Einbauküchen ist eine separate steuerliche Behandlung zu prüfen.
Erweiterungen sind ebenfalls abzugrenzen. Wird beispielsweise durch einen Anbau, einen Wintergarten, eine Dachgaube oder einen anderen Umbau zusätzliche nutzbare Fläche geschaffen, können unabhängig von der 15-%-Grenze Herstellungskosten vorliegen.
Auch bei gemischt genutzten Immobilien kann eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Gebäudeteile erforderlich sein.
Die 15-%-Grenze ersetzt daher nicht die grundsätzliche steuerliche Einordnung einer Baumaßnahme.
Wann beginnt der Drei-Jahres-Zeitraum?
Für die Planung ist nicht nur die Höhe der Kosten entscheidend. Ebenso wichtig ist der genaue Zeitraum.
Nach der zugrunde liegenden steuerlichen Einordnung ist für den Beginn des Drei-Jahres-Zeitraums der Übergang von Nutzen und Lasten maßgeblich.
Das kann insbesondere dann relevant werden, wenn zwischen der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und der tatsächlichen Übergabe der Immobilie einige Zeit liegt.
Auch Renovierungsmaßnahmen in dieser Zwischenphase müssen deshalb steuerlich sauber eingeordnet werden.
Was passiert, wenn die 15-%-Grenze erst im dritten Jahr überschritten wird?
Besonders unangenehm kann die Situation werden, wenn die Grenze zunächst eingehalten wird und erst durch spätere Maßnahmen überschritten wird.
Beispielsweise werden im ersten und zweiten Jahr Renovierungskosten steuerlich als sofort abzugsfähige Aufwendungen behandelt.
Im dritten Jahr kommt eine weitere größere Maßnahme hinzu.
Dadurch wird die 15-%-Grenze rückwirkend für den gesamten maßgeblichen Zeitraum überschritten.
Dann können bereits berücksichtigte Aufwendungen aus den vorherigen Jahren steuerlich neu eingeordnet werden. Frühere Steuerbescheide können entsprechend korrigiert werden, sodass es zu Steuernachzahlungen kommen kann.
Das macht die Planung über den gesamten Drei-Jahres-Zeitraum besonders wichtig.
Warum sollte die 15-%-Grenze schon bei der Immobilienbesichtigung geprüft werden?
Bei einer Immobilienbesichtigung schauen Käufer typischerweise auf:
Kaufpreis, Miete, Rendite, Finanzierung und Zustand der Immobilie.
Bei einer vermieteten Immobilie sollte zusätzlich bereits überschlägig geprüft werden, welche steuerlich relevanten Renovierungsmaßnahmen nach dem Kauf erforderlich werden könnten.
- Dazu gehören beispielsweise Fragen wie:
- Wie alt ist das Badezimmer?
- Wie sieht die Elektrik aus?
- Müssen Fenster oder Türen erneuert werden?
- Wie ist der Zustand der Heizung?
- Welche Boden- und Malerarbeiten sind erforderlich?
- Gibt es bei einer Eigentumswohnung geplante Maßnahmen der WEG?
- Was sagen die Protokolle der Eigentümerversammlungen?
- Sind Sonderumlagen oder größere Sanierungen absehbar?
Aus diesen Informationen lässt sich zumindest eine erste Renovierungsplanung ableiten.
Anschließend kann die voraussichtliche Summe mit der individuell berechneten 15-%-Grenze verglichen werden.
Die häufigsten Fehler bei der 15-%-Grenze
In der Praxis können insbesondere folgende Fehler problematisch werden:
- Die 15 % werden vom gesamten Kaufpreis statt vom maßgeblichen Gebäudeanteil berechnet.
- Anschaffungsnebenkosten werden bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht berücksichtigt.
- Kleinere Renovierungsmaßnahmen werden in der Gesamtkalkulation vergessen.
- Geplante Maßnahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden nicht einbezogen.
- Unerwartete Reparaturen und versteckte Mängel werden nicht als finanzieller Puffer berücksichtigt.
- Die Renovierungen werden einzeln betrachtet, anstatt den gesamten Drei-Jahres-Zeitraum zu planen.
Gerade der letzte Punkt ist entscheidend.
Nicht die einzelne Handwerkerrechnung ist das Problem. Entscheidend ist die Summe der relevanten Maßnahmen innerhalb des maßgeblichen Zeitraums.
Checkliste: 15-%-Grenze vor dem Immobilienkauf prüfen
Bereits vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie überschlägig folgende Punkte prüfen:
- Wie hoch ist der voraussichtliche Gebäudeanteil des Kaufpreises?
- Welche Anschaffungsnebenkosten kommen hinzu?
- Wie hoch ist daraus ungefähr Ihre persönliche 15-%-Grenze?
- Welche Renovierungen sind unmittelbar nach dem Kauf notwendig?
- Welche weiteren Maßnahmen sind innerhalb der ersten drei Jahre wahrscheinlich?
- Welche Maßnahmen plant gegebenenfalls die WEG?
- Gibt es mögliche versteckte Mängel oder einen erkennbaren Sanierungsstau?
- Wie nah kommen die geplanten Maßnahmen insgesamt an die 15-%-Grenze?
- Welche steuerliche Wirkung hätte eine Überschreitung?
Damit wird die 15-%-Grenze nicht erst zum Problem in der Steuererklärung, sondern zu einem Bestandteil der Investitionsentscheidung.
Häufige Fragen zur 15-%-Grenze bei Immobilien
Gelten die 15 % für den gesamten Kaufpreis?
Nein. Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Wert von Grund und Boden ist nicht Bestandteil dieser Bemessungsgrundlage. Auch die anteiligen Anschaffungsnebenkosten müssen berücksichtigt werden.
Wird die 15-%-Grenze netto oder brutto berechnet?
Die maßgeblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen werden für die Prüfung der 15-%-Grenze ohne Umsatzsteuer betrachtet.
Was passiert, wenn die Grenze nur geringfügig überschritten wird?
Auch eine geringe Überschreitung kann erhebliche Auswirkungen haben. Wird die maßgebliche Grenze überschritten, betrifft die steuerliche Umqualifizierung nicht lediglich den Betrag oberhalb der 15 %.
Zählen Malerarbeiten und kleinere Reparaturen mit?
Solche Maßnahmen können bei der Prüfung relevant sein. Deshalb sollten nicht nur große Sanierungen, sondern auch kleinere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden.
Was passiert, wenn die Grenze erst nach zwei oder drei Jahren überschritten wird?
Eine spätere Überschreitung kann Auswirkungen auf bereits steuerlich berücksichtigte Aufwendungen aus früheren Jahren haben. Dadurch können Korrekturen bereits erfolgter Veranlagungen notwendig werden.
Fazit: Die 15-%-Grenze gehört in die Kalkulation vor dem Kauf
Die steuerliche Planung einer vermieteten Immobilie sollte nicht erst nach dem Notartermin beginnen.
Gerade bei Objekten mit erkennbarem Renovierungsbedarf kann die 15-%-Grenze einen erheblichen Einfluss darauf haben, wann sich Investitionen steuerlich auswirken.
Deshalb sollte bereits vor dem Kauf überschlägig berechnet werden:
Wie hoch ist meine persönliche 15-%-Grenze – und welche Maßnahmen werde ich in den ersten drei Jahren voraussichtlich durchführen?
Wer diese beiden Größen kennt, kann Renovierungen nicht nur technisch und finanziell, sondern auch steuerlich sinnvoll planen
