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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 15. Oktober 2026
- Immobilien
Ehegattenschaukel bei Immobilien: Wann sich der Verkauf an den Ehepartner steuerlich lohnen kann
Viele vermietete Immobilien befinden sich seit Jahren oder Jahrzehnten im Familienbesitz. Das ist wirtschaftlich häufig erfreulich: Der Wert der Immobilie und die Mieten sind gestiegen. Steuerlich entsteht jedoch häufig ein anderes Bild.
Die Abschreibung – kurz AfA – richtet sich weiterhin nach den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Ist eine Immobilie vor vielen Jahren günstig gekauft worden, kann die jährliche Abschreibung deshalb im Verhältnis zu den heutigen Mieteinnahmen sehr niedrig sein.
Eine mögliche Gestaltung ist die sogenannte Ehegattenschaukel. Dabei verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner. Dadurch können beim erwerbenden Ehepartner neue Anschaffungskosten entstehen, die grundsätzlich die Grundlage für eine neue Gebäude-AfA bilden.
Die Gestaltung kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Sie funktioniert aber nur, wenn sie rechtlich, steuerlich und wirtschaftlich sauber umgesetzt wird.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Bei der Ehegattenschaukel verkauft Ehepartner A eine Immobilie an Ehepartner B.
Es handelt sich nicht um eine rein steuerliche Umbuchung. Der Eigentumsübergang erfolgt tatsächlich:
- es wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen
- das Eigentum wird im Grundbuch übertragen
- der Kaufpreis wird gezahlt oder finanziert
- bestehende Mietverhältnisse werden vom neuen Eigentümer fortgeführt
- die steuerlichen Folgen des Eigentümerwechsels werden berücksichtigt
Die Immobilie bleibt wirtschaftlich innerhalb der Familie, rechtlich gehört sie anschließend jedoch dem anderen Ehepartner.
Warum kann ein Verkauf steuerlich interessanter sein als eine Schenkung?
Der entscheidende Unterschied liegt in den Anschaffungskosten.
Bei einer unentgeltlichen Übertragung wird steuerlich grundsätzlich die bisherige Historie fortgeführt. Eine Schenkung führt deshalb nicht automatisch zu einer neuen, höheren Abschreibungsbasis.
Bei einem entgeltlichen Erwerb können dagegen beim kaufenden Ehepartner neue Anschaffungskosten entstehen. Soweit diese auf das Gebäude entfallen, können sie Grundlage der zukünftigen AfA sein.
Genau darin liegt der zentrale Effekt der Ehegattenschaukel.
Praxisbeispiel: Von EUR 3.200 auf EUR 9.600 AfA
Angenommen, eine vermietete Immobilie wurde im Jahr 2011 für EUR 200.000 erworben.
Davon entfielen EUR 160.000 auf das Gebäude und EUR 40.000 auf Grund und Boden.
Bei einem AfA-Satz von 2 % ergibt sich daraus eine jährliche Gebäude-AfA von:
EUR 160.000 × 2 % = EUR 3.200
15 Jahre später beträgt der Verkehrswert der Immobilie EUR 600.000.
Unterstellt man auch heute einen Gebäudeanteil von 80 %, entfallen EUR 480.000 auf das Gebäude.
Bei weiterhin 2 % AfA ergibt sich:
EUR 480.000 × 2 % = EUR 9.600
Die zusätzliche Abschreibung beträgt damit:
EUR 9.600 – EUR 3.200 = EUR 6.400 pro Jahr
Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich daraus rechnerisch eine Steuerentlastung von:
EUR 6.400 × 42 % = EUR 2.688 pro Jahr
Über zehn Jahre wären das rechnerisch rund EUR 26.880.
Das Beispiel zeigt das Potenzial. Die tatsächliche Berechnung hängt insbesondere von Kaufpreisaufteilung, Gebäudealter, AfA-Satz, Finanzierung und persönlichem Steuersatz ab. Für Gebäude sieht § 7 Abs. 4 EStG je nach Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche lineare AfA-Sätze vor.
Fällt beim Verkauf zwischen Ehegatten Grunderwerbsteuer an?
Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Das ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber einem Verkauf an fremde Dritte. Bei einem Kaufpreis von EUR 600.000 kann die ersparte Grunderwerbsteuer – abhängig vom Bundesland – einen erheblichen Betrag ausmachen. Rechtsgrundlage ist § 3 Nr. 4 GrEStG.
Notar- und Grundbuchkosten fallen dagegen weiterhin an.
Warum ist die Zehnjahresfrist so wichtig?
Bei privat gehaltenen vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein.
Deshalb muss vor einer Ehegattenschaukel genau geprüft werden, wann die Immobilie angeschafft wurde.
Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung. Bei Immobilien beträgt dieser zehn Jahre.
Wird die Immobilie durch den Ehepartner neu erworben, beginnt für diesen Erwerb grundsätzlich eine neue steuerliche Historie. Ein kurzfristiger Weiterverkauf kann deshalb neue steuerliche Folgen auslösen.
Wie kann der Kaufpreis finanziert werden?
In der Praxis kommen mehrere Varianten infrage.
Eine Möglichkeit ist eine klassische Bankfinanzierung. Dadurch kann zusätzlich Liquidität in das Familienvermögen gelangen, die beispielsweise für weitere Investitionen genutzt werden kann.
Alternativ kann der verkaufende Ehepartner dem kaufenden Ehepartner ein Verkäuferdarlehen gewähren.
Auch Mischformen sind möglich, beispielsweise:
- Bankfinanzierung für einen Teil des Kaufpreises
- Verkäuferdarlehen für den verbleibenden Betrag
- unterschiedliche Rangstellen bei den Sicherheiten
Bei Darlehen zwischen Angehörigen müssen Vereinbarung und tatsächliche Durchführung steuerlich belastbar sein. Konditionen, Rückzahlung, Zinsen und gegebenenfalls Sicherheiten sollten daher vorab sauber strukturiert werden.
Welche Kosten müssen berücksichtigt werden?
Die Ehegattenschaukel ist nicht kostenlos.
Typischerweise entstehen:
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- steuerliche Beratungskosten
- gegebenenfalls Kosten für eine Immobilienbewertung
- gegebenenfalls Finanzierungskosten
- möglicherweise höhere Finanzierungskonditionen als bei bestehenden Darlehen
Entscheidend ist deshalb nicht die theoretische Steuerersparnis, sondern der Nettovorteil nach allen Kosten und Risiken.
Wann kann sich eine Ehegattenschaukel besonders lohnen?
Interessant kann die Gestaltung insbesondere sein, wenn:
- die Immobilie seit vielen Jahren gehalten wird
- der Verkehrswert deutlich gestiegen ist
- die bisherige AfA im Verhältnis zu den Mieteinnahmen niedrig ist
- die Immobilie langfristig im Familienvermögen bleiben soll
- die Zehnjahresfrist beim Verkäufer abgelaufen ist
- ein ausreichender persönlicher Steuersatz besteht
- die Finanzierung sinnvoll dargestellt werden kann
- beide Ehepartner die Gestaltung tatsächlich umsetzen wollen
Wann ist Vorsicht geboten?
Eine Ehegattenschaukel sollte besonders kritisch geprüft werden, wenn:
- die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist
- kurzfristig ein Weiterverkauf geplant ist
- der Kaufpreis nicht plausibel ermittelt wurde
- die Finanzierung nur auf dem Papier existiert
- hohe Vorfälligkeitsentschädigungen oder ungünstige neue Zinsen entstehen
- einer der Ehepartner die Eigentumsübertragung eigentlich nicht möchte
Eine steuerliche Gestaltung sollte nie dazu führen, dass eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen wird.
Ehegattenschaukel oder Schenkung?
Beide Gestaltungen verfolgen unterschiedliche Ziele.
Eine Schenkung kann insbesondere im Rahmen der Vermögensnachfolge sinnvoll sein. Sie erzeugt jedoch grundsätzlich keinen vergleichbaren Step-up der Anschaffungskosten für die Gebäude-AfA.
Die Ehegattenschaukel zielt dagegen gerade darauf ab, durch einen echten entgeltlichen Eigentumsübergang neue Anschaffungskosten zu schaffen.
Welche Variante besser ist, hängt deshalb vom Ziel ab: Nachfolge, Liquidität, Abschreibung oder langfristige Vermögensstruktur.
Fazit
Die Ehegattenschaukel kann bei langjährig gehaltenen vermieteten Immobilien ein wirkungsvolles Gestaltungsinstrument sein.
Der entscheidende Vorteil entsteht nicht dadurch, dass sich wirtschaftlich „nichts verändert“. Im Gegenteil: Die Immobilie wird tatsächlich verkauft. Gerade dieser echte Eigentumswechsel kann beim erwerbenden Ehepartner neue Anschaffungskosten und damit eine höhere Abschreibung ermöglichen.
Ob sich die Gestaltung lohnt, sollte anhand von Verkehrswert, AfA, persönlichem Steuersatz, Finanzierung, Zehnjahresfrist und sämtlichen Nebenkosten berechnet werden.
Häufige Fragen zur Ehegattenschaukel
Was bedeutet Ehegattenschaukel bei Immobilien?
Damit wird der entgeltliche Verkauf einer Immobilie von einem Ehepartner an den anderen bezeichnet. Ziel kann unter anderem eine neue steuerliche Abschreibungsbasis beim Käufer sein.
Ist die Ehegattenschaukel legal?
Ein Verkauf zwischen Ehegatten ist grundsätzlich möglich. Entscheidend ist, dass es sich um einen tatsächlich durchgeführten Eigentumsübergang handelt und die steuerlichen Voraussetzungen des konkreten Falls eingehalten werden.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Der Grundstückserwerb vom Ehegatten oder Lebenspartner ist grundsätzlich nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Beginnt die Zehnjahresfrist neu?
Ein entgeltlicher Erwerb stellt für den kaufenden Ehepartner grundsätzlich eine neue Anschaffung dar. Für einen späteren privaten Veräußerungsvorgang ist deshalb § 23 EStG erneut zu prüfen.
Warum reicht eine Schenkung nicht aus?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für Zwecke des § 23 EStG die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet; auch bei der AfA führt die unentgeltliche Übertragung grundsätzlich nicht zu einem neuen entgeltlichen Anschaffungskosten-Step-up.
