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- Maurizio Purrello
- 7. Juli 2025
- DATEV
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15%-Regel): So vermeiden Sie teure Steuerfallen als Vermieter
Jahr für Jahr verschenken viele Vermieter bares Geld, weil sie eine zentrale steuerliche Regelung nicht beachten: die sogenannte 15%-Regel. Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen und planen, diese zu modernisieren, sollten Sie diese Regel unbedingt kennen. Sie gehört zu den häufigsten Steuerfallen im Bereich Immobilien und kann den direkten steuerlichen Vorteil eines Kostenabzugs zunichtemachen.
Was ist die 15 %-Regel?
Die 15%-Regel ist in § 6 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Sie besagt: Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie mehr als 15% des Gebäudewertes (nicht des Gesamt-Kaufpreises!) in Modernisierungen, Renovierungen, Reparaturen oder Instandhaltungen investieren, gelten diese Ausgaben nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten. Stattdessen müssen sie den Anschaffungskosten der Immobilie zugeschlagen werden und können nur noch über die Jahre hinweg mit 2% abgeschrieben werden. Das bedeutet: Statt 100% Steuervorteil im Jahr der Investition gibt es nur 2% pro Jahr. Ein erheblicher Unterschied!
Warum gibt es diese Regelung?
Der Gesetzgeber will verhindern, dass heruntergewirtschaftete Immobilien gekauft, sofort aufwendig renoviert und die gesamten Kosten direkt steuerlich geltend gemacht werden. Es soll also kein „steuerlicher Cashback“ für umfassende Sanierungen direkt nach dem Kauf geben.
Wie berechnen Sie die 15%-Grenze?
- Ermittlung des Gebäudewerts: Nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil ist relevant. Grund und Boden sowie sonstige Bestandteile bleiben außen vor.
- Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Gerichtskosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen.
- Berechnung der 15%-Grenze: 15% von diesem Gesamtbetrag stellen die Obergrenze für abzugsfähige Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren dar. Wichtig: Die Berechnung erfolgt netto, also ohne Umsatzsteuer.
Ab wann beginnt der Drei-Jahres-Zeitraum?
Die Frist beginnt nicht mit dem Kaufvertrag, sondern mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, also in der Regel mit dem Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang laut Kaufvertrag. Dieser Zeitpunkt ist entscheidend für den Start der Dreijahresfrist.
Wie können Sie die Grenze einhalten?
- Renovierungsarbeiten stückeln: Planen Sie Modernisierungen in Etappen – zum Beispiel einen Teil direkt nach dem Kauf und den Rest nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist.
- Kostenkontrolle behalten: Führen Sie eine detaillierte Liste aller Arbeiten und ihrer Kosten.
- Sicherheitspuffer einplanen: Kalkulieren Sie mit einem Puffer unterhalb der 15%-Grenze, damit unvorhergesehene Kleinarbeiten (z. B. ein kaputtes Waschbecken) nicht zur Grenzüberschreitung führen.
- WEG beachten: Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, beachten Sie die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage – diese zählen mit zur Investitionssumme!
Was passiert bei einer Überschreitung?
Wird die 15%-Grenze im Nachhinein überschritten, können bereits erlassene Steuerbescheide geändert werden. Bereits abgesetzte Werbungskosten werden rückwirkend gestrichen, die Steuer muss nachgezahlt werden. Das kann erhebliche finanzielle Nachteile mit sich bringen und ist in der Praxis leider kein Einzelfall.
Fazit
Die 15%-Regel ist ein Paradebeispiel dafür, wie wichtig steuerliche Planung beim Immobilienkauf ist. Wenn Sie sie kennen und beachten, können Sie bares Geld sparen. Wenn Sie sie ignorieren, riskieren Sie teure Steuernachzahlungen. Deshalb unser Tipp: Berechnen Sie frühzeitig Ihre 15%-Grenze, planen Sie Renovierungen mit Bedacht und halten Sie die Grenze sicher ein.
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