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- Maurizio Purrello
- 8. Dezember 2025
- Immobilien
Die 3 größten Fehler beim Verkäuferdarlehen (und wie Sie sie vermeiden)
Ein Verkäuferdarlehen kann ein steuerlich äußerst cleveres Instrument sein – vor allem bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie. Ob zwischen Ehepartnern oder beim Kauf des Elternhauses durch die Kinder: Mit einem korrekt gestalteten Verkäuferdarlehen lassen sich oft erhebliche Steuervorteile erzielen. Doch in der Praxis werden immer wieder dieselben Fehler gemacht, die dazu führen, dass das Finanzamt den Vertrag nicht anerkennt – mit teilweise teuren Folgen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche drei Fehler beim Verkäuferdarlehen besonders häufig vorkommen – und wie Sie sie ganz einfach vermeiden.
1. Unübliche oder unrealistische Vertragsbedingungen
Der häufigste Fehler betrifft die Fremdüblichkeit – also den sogenannten Fremdvergleich. Das Finanzamt prüft genau, ob der Vertrag so gestaltet ist, wie ihn auch eine Bank mit einem fremden Dritten abschließen würde.
In der Praxis tauchen immer wieder absurde Zinsvereinbarungen auf: Während Banken aktuell Zinssätze von rund 4 % verlangen, vereinbaren manche Familien intern 10 %, 12 % oder gar 16 %. Solche Werte sind nicht mehr fremdüblich – und führen regelmäßig dazu, dass das Finanzamt das Verkäuferdarlehen steuerlich nicht anerkennt.
Das Gleiche gilt für unrealistische Laufzeiten oder ungewöhnliche Tilgungsmodelle. Achten Sie daher darauf, dass Ihr Vertrag marktüblich ausgestaltet ist. Ein einfacher Vergleich mit Bankkonditionen reicht oft schon aus, um den richtigen Rahmen zu finden.
2. Fehlender Zusammenhang mit der Immobilie
Ein weiterer häufiger Fehler: Das Darlehen wird vereinbart oder ausgezahlt, bevor überhaupt ein gültiger Immobilienkaufvertrag existiert.
Damit das Verkäuferdarlehen steuerlich anerkannt wird, muss ein klarer Finanzierungszusammenhang bestehen. Wird also Geld überwiesen, bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist oder für eine Immobilie, die noch gar nicht übertragen wurde, fehlt dieser Zusammenhang – und das Finanzamt erkennt das Darlehen nicht an.
Die Folge: Es handelt sich dann um eine private Geldzuwendung ohne steuerliche Relevanz. Das sollten Sie unbedingt vermeiden. Warten Sie also immer, bis der Kaufvertrag rechtskräftig beurkundet ist, bevor das Verkäuferdarlehen vereinbart oder ausgezahlt wird.
3. Fehlende Sicherheiten im Grundbuch
Auch wenn das Verkäuferdarlehen „in der Familie“ abgeschlossen wird, sollten Sie es wie eine echte Bankfinanzierung behandeln. Das bedeutet: Eine Sicherheit im Grundbuch ist zu empfehlen.
Gerade bei Beträgen ab etwa EUR 50.000 ist eine Grundschuld die übliche Absicherung. Diese Grundbuchbestellung zeigt dem Finanzamt, dass es sich um ein ernsthaftes Darlehen handelt – und nicht um eine steuerlich motivierte „Scheinvereinbarung“.
Der zusätzliche Vorteil: Die Kosten für die notarielle Grundschuldbestellung können Sie steuerlich geltend machen. Damit sparen Sie sogar noch zusätzlich Steuern.
Bonusfehler: Vertrag nicht umgesetzt
Selbst der beste Vertrag nützt nichts, wenn er nicht konsequent umgesetzt wird. In der Praxis scheitern viele Verkäuferdarlehen genau daran: Es werden keine Tilgungen überwiesen, Zinsen nicht gezahlt oder Zahlungen unregelmäßig vorgenommen.
Das Finanzamt erkennt solche Verträge dann regelmäßig nicht an, weil sie nicht tatsächlich gelebt werden. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass alle vereinbarten Zahlungen pünktlich und nachvollziehbar erfolgen – am besten über einen Dauerauftrag.
Ein fremder Kreditgeber würde schließlich auch nicht monatelang auf sein Geld warten.
Fazit
Ein Verkäuferdarlehen ist eine großartige Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie steuerlich optimal zu übertragen. Wenn Sie jedoch die Fremdüblichkeit nicht beachten, den zeitlichen Zusammenhang missachten oder keine Sicherheiten vereinbaren, wird das Finanzamt den Vertrag sehr wahrscheinlich ablehnen.
Mit realistischen Konditionen, einem sauberen Grundbuch-Eintrag und einer konsequenten Umsetzung steht einer steuerlich anerkannten Gestaltung jedoch nichts im Wege – und Sie können die Vorteile eines Verkäuferdarlehens voll ausschöpfen.
