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- Maurizio Purrello
- 16. Juni 2025
- Immobilien
Ehegattenschaukel: So sparen Sie 100.000 € Steuern!
Beim Verkauf von Immobilien kann der Fiskus schnell zur größten „Kostenstelle“ werden. Doch was wäre, wenn Sie beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie enorme Steuerbeträge sparen könnten – ganz legal?
Genau das ermöglicht die sogenannte Ehegattenschaukel. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das Prinzip funktioniert, welche Voraussetzungen gelten und welche typischen Fehler Sie vermeiden sollten.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel ist eine clevere steuerliche Gestaltungsmöglichkeit beim Immobilienverkauf zwischen Ehepartnern. Ziel ist es, Immobilien innerhalb der Ehe zu verkaufen – also beispielsweise von der Ehefrau an den Ehemann oder umgekehrt. Dabei verlässt die Immobilie nicht den Familienbesitz, trotzdem lassen sich durch gezielte Maßnahmen erhebliche Steuervorteile erzielen.
Der Begriff „Schaukel“ beschreibt das Prinzip anschaulich: Die Immobilie „schaukelt“ steuerlich betrachtet von einem Ehepartner zum anderen – und dabei wird steuerliches Potenzial gehoben, ohne dass sich der reale Besitzstand verändert.
Das Prinzip am Beispiel erklärt
Stellen Sie sich vor, Frau Mustermann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die sie vor über zehn Jahren sehr günstig erworben hat. In dieser Zeit hat die Immobilie erheblich an Wert gewonnen, die Mieteinnahmen sind gestiegen, die Abschreibungsmöglichkeiten jedoch weitgehend ausgeschöpft. Behält sie die Immobilie weiterhin, kann sie steuerlich kaum noch etwas bewirken – obwohl der Wert weiter steigt. Zusätzlich führen die gestiegenen Mieten zu einer höheren Einkommensteuer.
Die Lösung: Sie verkauft die Wohnung an ihren Ehemann.
Was zunächst ungewöhnlich klingt, ist steuerlich äußerst effektiv. Der Verkauf wird notariell beurkundet, und der Kaufpreis wird realistisch – aber hoch genug – angesetzt, um keine Schenkung zu unterstellen. Die Grunderwerbsteuer entfällt, da es sich um einen Verkauf zwischen Ehegatten handelt (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
Die Vorteile im Überblick
- Neues Abschreibungsvolumen:
Der Ehemann kann die Immobilie auf Basis des aktuellen Verkehrswerts steuerlich neu abschreiben. Dadurch entsteht sofort wieder wirksame höhere Abschreibung.
- Steuerfreie Wertsteigerung:
Da die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) von zehn Jahren erfüllt ist, bleibt der Verkauf steuerfrei – und die bisherige Wertsteigerung wird im Kaufpreis gesichert.
- Keine Grunderwerbsteuer:
Verkäufe zwischen Ehegatten lösen keine Grunderwerbsteuer aus – ein weiterer Vorteil, der bares Geld spart.
Finanzierungsmöglichkeiten – so fließt das Geld richtig
Natürlich stellt sich die Frage, wie der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wird. Hier gibt es zwei bewährte Modelle:
Verkäuferdarlehen:
Frau Mustermann gewährt ihrem Ehemann ein marktübliches Darlehen. Die Zinszahlungen kann der Ehemann steuerlich absetzen, während Frau Mustermann lediglich 25 % Abgeltungsteuer auf die Zinserträge zahlt. So entsteht ein steuerlicher Vorteil – trotz identischer Zahlung innerhalb der Familie.
Bankdarlehen:
Alternativ kann der Ehemann ein Bankdarlehen aufnehmen. Dadurch wird echtes Kapital generiert – ideal, um neue Immobilieninvestitionen zu tätigen, ohne dass das Familienvermögen an Substanz verliert.
Wichtige Voraussetzungen und Stolperfallen
Die Ehegattenschaukel bietet beeindruckende steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, ist jedoch an klare Voraussetzungen geknüpft:
- Spekulationsfrist einhalten:
Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre im Besitz des ursprünglichen Eigentümers gewesen sein. Andernfalls fällt Spekulationssteuer an.
- Verkauf wie unter Fremden:
Der Verkauf muss marktüblich erfolgen – das betrifft den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten sowie den Vertrag selbst.
- Darlehen rechtssicher gestalten:
Soll ein Verkäuferdarlehen vereinbart werden, muss dieses dokumentiert, marktüblich verzinst und idealerweise durch eine Grundschuld gesichert sein.
- Einvernehmlichkeit sicherstellen:
Die Ehegattenschaukel funktioniert nur dann zuverlässig, wenn beide Partner mit der Vorgehensweise einverstanden sind. Klare Absprachen und ggf. Absicherungen im Ehevertrag sind daher empfehlenswert.
Fazit: Ehegattenschaukel prüfen – steuerlich profitieren
Die Ehegattenschaukel ist ein echter Geheimtipp für langfristig denkende Immobilienbesitzer. Wer Immobilien seit über zehn Jahren im Bestand hält und gemeinsam mit dem Partner investiert, sollte diese Möglichkeit unbedingt prüfen. Der Effekt: Sechsstellige Steuerersparnisse, frisches Abschreibungsvolumen und zusätzliche Liquidität für neue Investments – und das alles, ohne dass die Immobilie den Familienbesitz verlässt.
Möchten Sie wissen, ob die Ehegattenschaukel in Ihrem Fall sinnvoll ist? Dann nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf – wir prüfen Ihren Fall individuell und sorgen dafür, dass Sie steuerlich das Beste aus Ihrer Immobilie herausholen.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Lassen Sie sich bei der Umsetzung immer von einem erfahrenen Steuerberater begleiten.
