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- Maurizio Purrello
- 17. November 2025
- Immobilien
Haus an Kinder übertragen – So geht’s steuerfrei!
Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder übertragen möchten, ohne dabei Schenkungssteuer zu zahlen, kann der Nießbrauch die perfekte Lösung sein. Mit dieser rechtlichen Gestaltung lässt sich Vermögen steueroptimiert übertragen – und Sie behalten trotzdem weiterhin wirtschaftliche Vorteile. Wie das genau funktioniert, zeigen wir Ihnen anhand eines konkreten Beispiels.
Was bedeutet Nießbrauch überhaupt?
Der Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht. Das bedeutet: Sie übertragen die Immobilie zwar rechtlich auf Ihr Kind, behalten aber das Recht, die Immobilie weiterhin wirtschaftlich zu nutzen. Bei einer vermieteten Immobilie dürfen Sie also die Mieteinnahmen weiterhin behalten. In der Praxis ändert sich dadurch für Sie im Alltag kaum etwas – nur das Grundbuch wird angepasst, da dort das Nießbrauchrecht eingetragen wird.
Der Nießbrauch bietet zudem Sicherheit und Flexibilität:
- Das Recht wird im Grundbuch vermerkt und schützt Sie langfristig.
- Es kann so gestaltet werden, dass im Todesfall Ihr Ehepartner dieses Recht übernimmt – eine wichtige Absicherung innerhalb der Familie.
Die Vereinbarung des Nießbrauchs erfolgt notariell. Doch Achtung: Ziehen Sie unbedingt auch Ihren Steuerberater hinzu, damit die steuerliche Gestaltung korrekt umgesetzt wird.
Steuerliche Vorteile des Nießbrauchs
Das Besondere am Nießbrauch ist, dass sein Kapitalwert vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer – und das kann in der Praxis zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
Ein Beispiel zeigt, wie groß der Effekt sein kann:
Beispielrechnung
Ein Vater überträgt seinem Kind eine Immobilie im Wert von EUR 600.000.
Er behält sich jedoch ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor.
- Jahreskaltmiete: 22.000 Euro
- Alter des Vaters: 70 Jahre
- Vervielfältiger laut Bewertungsgesetz: 9,858
Damit ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von rund EUR 216.000 (22.000 × 9,858).
Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen:
EUR 600.000 – EUR 216.000 = EUR 384.000
Da der Freibetrag für Schenkungen von Eltern an Kinder alle 10 Jahre EUR 400.000 beträgt, liegt der steuerpflichtige Erwerb unterhalb der Grenze.
Ergebnis: 0 Euro Schenkungssteuer.
Ohne Nießbrauch sähe die Rechnung so aus:
EUR 600.000 – EUR 400.000 = EUR 200.000 steuerpflichtiger Erwerb.
Bei einem Steuersatz von 11 % wären EUR 22.000 Schenkungssteuer fällig gewesen.
Ersparnis durch Nießbrauch: EUR 22.000.
Warum das Alter eine wichtige Rolle spielt
Der Wert des Nießbrauchs hängt stark vom Alter des Schenkers ab. Grundlage ist die statistische Lebenserwartung.
Je jünger Sie bei der Übertragung sind, desto höher ist der Vervielfältiger – und damit auch der Wert des Nießbrauchs.
Das bedeutet:
- Frühzeitige Übertragungen sind steuerlich besonders attraktiv.
- Späte Übertragungen reduzieren den Wert des Nießbrauchs und damit die Steuerersparnis.
Fazit: Nießbrauch als clevere Gestaltung zur Vermögensübertragung
Mit einem Nießbrauch können Sie Ihre Immobilie steuerfrei an Ihre Kinder übertragen und gleichzeitig wirtschaftlich abgesichert bleiben.
Das Modell kombiniert steuerliche Intelligenz mit familiärer Weitsicht:
- Sie behalten die Einnahmen,
- sichern Ihren Ehepartner ab,
- und vermeiden unnötige Steuerzahlungen.
Lassen Sie sich dabei immer notariell und steuerlich begleiten – dann steht einer optimalen, steuerfreien Übertragung nichts im Wege.
Tipp vom Steuerberater:
Je früher Sie sich mit dem Thema Nießbrauch beschäftigen, desto größer ist Ihr steuerlicher Gestaltungsspielraum. Nutzen Sie die Möglichkeiten, bevor die Werte Ihrer Immobilien weiter steigen – so sichern Sie Ihr Vermögen langfristig für die nächste Generation.
