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- Maurizio Purrello
- 13. Oktober 2025
- Immobilien
Haus vererben? SCHLECHTE IDEE – Kauf es ab und spar TAUSENDE Euro
Viele denken beim Elternhaus sofort an Erbschaft oder Schenkung. Doch wer clever plant, kauft das Elternhaus zu Lebzeiten und spart damit innerhalb der Familie langfristig Steuern. Der Hauskauf von Eltern ist nämlich nicht nur eine emotionale, sondern vor allem auch eine steuerlich hochinteressante Entscheidung.
Warum der Hauskauf von den Eltern oft besser ist als eine Erbschaft
In vielen Familien steht es irgendwann an: Die Kinder sollen das Elternhaus einmal erben. Oft ist die Immobilie längst abbezahlt und scheint ein perfektes Investment zu sein – schließlich lassen sich die Räume später vermieten und damit Mieteinnahmen erzielen.
Doch genau hier liegt das Problem: Wer ein Haus erbt und anschließend vermietet, erzielt ab dem ersten Tag voll steuerpflichtige Einnahmen. Gleichzeitig gibt es kaum Kosten, die gegengerechnet werden können:
- Zinsen fallen nicht an, da kein Kredit besteht.
- Abschreibungen sind gering, da sie sich nach den historischen Anschaffungskosten der Eltern richten.
Die Folge: Fast die gesamte Miete landet als steuerpflichtiges Einkommen in der Steuererklärung. Ein vermeintlich gutes Investment wird so schnell zur steuerlichen Belastung.
Der bessere Weg: Hauskauf von den Eltern zu Lebzeiten
Deutlich günstiger ist es, wenn Kinder das Elternhaus bereits zu Lebzeiten abkaufen. Dabei entsteht eine echte Kauftransaktion, die steuerliche Vorteile auf beiden Seiten mit sich bringt.
1. Keine Grunderwerbsteuer unter Angehörigen in gerader Linie
Zwischen Eltern und Kindern fällt bei einem Hauskauf innerhalb der Familie keine Grunderwerbsteuer an. Auch Maklergebühren entfallen. Lediglich Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 % sind zu berücksichtigen.
2. Steuerlich optimale Aufteilung des Kaufpreises
Der Kaufpreis – z. B. EUR 400.000 – kann aufgeteilt werden in Gebäude, Grund und Boden sowie ggf. Inventar wie eine Einbauküche. Diese Aufteilung ist entscheidend, weil nur der Gebäudeanteil über die Jahre abgeschrieben werden kann – und genau hier liegt der große steuerliche Hebel.
3. Vermietung an die Eltern
Nach dem Kauf können die Eltern in ihrem Haus wohnen bleiben und zahlen Miete an das Kind als neuen Eigentümer. Wichtig:
- Es genügt, wenn mindestens 66 % der ortsüblichen Miete gezahlt werden.
- In der Praxis empfiehlt sich ein Wert von etwa 70 %, damit alle Kosten vollständig steuerlich absetzbar bleiben.
Damit entsteht ein steuerlich anerkanntes Mietverhältnis, während die Eltern weiterhin in ihrer vertrauten Umgebung wohnen können.
Wie beide Seiten steuerlich profitieren
Für das Kind als neuen Eigentümer ergeben sich deutliche Steuervorteile:
- Zinsen aus einer Finanzierung oder einem Darlehen können abgesetzt werden.
- Abschreibungen auf den Gebäudeanteil mindern die Mieteinnahmen.
- So entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften – z. B. aus dem Angestelltenverhältnis – verrechnet werden können.
Aber auch die Eltern profitieren, wenn die Finanzierung clever gestaltet ist.
Verkäuferdarlehen – das Familienmodell mit doppeltem Steuervorteil
Oft stellt sich die Frage: Woher das Geld für den Kaufpreis nehmen?
Hier kommt das sogenannte Verkäuferdarlehen ins Spiel. Die Eltern gewähren ihrem Kind ein Darlehen über den Kaufpreis, z. B. EUR 400.000.
Dieses Darlehen ist fremdüblich zu gestalten, also mit marktüblichen Zinsen und Tilgungsmodalitäten. Dadurch ergibt sich eine Win-win-Situation:
- Das Kind zahlt Zinsen, die es zu 100 % steuerlich absetzen kann.
- Die Eltern erhalten Zinseinnahmen, die sie lediglich mit 25 % Abgeltungssteuer versteuern müssen.
Dadurch entsteht ein steuerliches Gefälle innerhalb der Familie – der Spareffekt liegt bei mehreren tausend Euro pro Jahr.
Fazit: Der Hauskauf von Eltern ist steuerlich oft die beste Lösung
Der Hauskauf von den Eltern ist weit mehr als eine Familienangelegenheit – er ist eine strategische Steuerplanung.
Sie sichern das Elternhaus langfristig in der Familie, schaffen finanzielle Vorteile für beide Generationen und vermeiden die hohen Steuerfolgen einer späteren Erbschaft.
Das Ergebnis:
- Das Haus bleibt in Familienhand.
- Die Eltern genießen weiterhin ihr Zuhause und regelmäßige Zinseinnahmen.
- Die Kinder sichern sich hohe Abschreibungen und laufende Steuervorteile.
Eine praxiserprobte und legale Gestaltung, die sich gerade bei wertvollen Immobilien lohnt.
Tipp: Lassen Sie sich vor dem Hauskauf von Eltern steuerlich beraten, um die Aufteilung des Kaufpreises, das Mietverhältnis und das Verkäuferdarlehen optimal zu gestalten. So nutzen Sie alle Vorteile – ohne Risiko bei der Anerkennung durch das Finanzamt.
