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- Maurizio Purrello
- 24. November 2025
- Immobilien
Hausverkauf an die Kinder und TAUSENDE EURO Steuern sparen
Wer sein Haus an die Kinder weitergeben möchte, denkt oft zuerst an eine Schenkung oder Vererbung. Doch das ist in vielen Fällen die teurere Variante. Ein Hausverkauf an die Kinder kann steuerlich deutlich günstiger sein – sowohl bei der Erbschaftssteuer als auch bei der Einkommenssteuer. Wie das funktioniert, lesen Sie hier.
Warum ein klassisches Vererben oft teuer wird
Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Immobilie an die Kinder weitergeben – verständlich, schließlich geht es um den Erhalt von Familienvermögen. Wird die Immobilie aber einfach vererbt, droht schnell Erbschaftssteuer, insbesondere wenn mehrere Kinder und zusätzliches Vermögen vorhanden sind. Schon bei mittleren Immobilienwerten können hier leicht einige Hunderttausend EUR übertragen werden – und genau darauf fällt dann Steuer an.
Doch damit nicht genug: Wenn die Kinder das geerbte Haus später vermieten möchten, haben sie ein weiteres steuerliches Problem. Da sie das Haus nicht selbst gekauft, sondern geerbt haben, gibt es keine Abschreibung (AfA) und keine Zinsen als Werbungskosten. Das bedeutet: Jahr für Jahr zahlen sie Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen – ohne die typischen Steuervorteile eines Immobilieninvestors nutzen zu können.
Der steuerlich clevere Weg: Verkauf statt Erbschaft
Die Lösung ist oft erstaunlich einfach: Verkaufen Sie das Haus an Ihre Kinder, statt es zu vererben.
Ein solcher Verkauf schafft gleich mehrere steuerliche Vorteile:
- Keine Erbschaftssteuer auf das Haus
Da das Haus verkauft wird, gehört es nicht mehr zur Erbmasse. Der Freibetrag von EUR 400.000 pro Kind bleibt also für anderes Vermögen frei.
- Abschreibungen für die Kinder
Ihre Kinder erwerben die Immobilie zu einem aktuellen Marktwert. Dadurch entsteht ein neuer, höherer Anschaffungswert, der über die Jahre abgeschrieben werden kann – und das mindert die Steuerlast bei künftigen Mieteinnahmen.
- Zinsen als Werbungskosten
Wird der Kaufpreis über ein Eltern-Darlehen finanziert, können die Kinder die Zinsen steuerlich absetzen. Sie als Eltern versteuern die Zinsen lediglich mit der Abgeltungssteuer von maximal 25 %, während Ihre Kinder durch den Zinsabzug bis zu 42 % Steuer sparen können – ein deutliches steuerliches Gefälle innerhalb der Familie, das bares Geld spart.
- Keine Grunderwerbsteuer
Der Hausverkauf an Kinder ist in der geraden Linie von der Grunderwerbsteuer befreit. Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 % des Kaufpreises fallen zwar an, stehen aber in keinem Verhältnis zum Steuerersparnis-Effekt.
So funktioniert der Hausverkauf an die Kinder
- Schritt 1: Lassen Sie den realen Marktwert der Immobilie ermitteln.
- Schritt 2: Vereinbaren Sie mit Ihren Kindern einen Kaufvertrag beim Notar – ganz offiziell, mit realistischem Kaufpreis.
- Schritt 3: Geben Sie Ihren Kindern ein privates Darlehen, damit sie den Kaufpreis finanzieren können. Dieses Darlehen sollte schriftlich fixiert und als Grundschuld eingetragen werden, um Ihre Ansprüche zu sichern.
- Schritt 4: Vereinbaren Sie fremdübliche Konditionen – also marktgerechte Zinsen und eine Tilgung.
- Schritt 5: Die Kinder können künftig die Abschreibung und die Zinsen steuerlich absetzen. Wenn Sie selbst weiterhin im Haus wohnen, können Sie die vereinbarte Tilgung nutzen, um die Miete an die Kinder zu finanzieren.
Langfristige Vorteile für die ganze Familie
Durch den Hausverkauf an Kinder entsteht eine klassische Win-Win-Situation:
- Die Eltern sichern sich finanziell ab und behalten über das Darlehen weiterhin Kontrolle.
- Die Kinder profitieren von steuerlich absetzbaren Zinsen und hohen Abschreibungen.
- Die Erbschaftssteuer wird erheblich reduziert oder ganz vermieden.
- Und das Wichtigste: Alles geschieht zu Lebzeiten, in Ruhe und mit bewusster Planung – statt im Erbfall unter Zeitdruck und emotionaler Belastung.
Fazit
Ein geplanter Hausverkauf an die Kinder ist häufig die steuerlich intelligenteste Form der Vermögensübertragung.
Sie vermeiden Erbschaftssteuer, schaffen neue Abschreibungspotenziale und nutzen familiäre Steuervorteile optimal aus. So bleibt mehr Vermögen in der Familie – und der Staat geht leer aus.
