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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 27. Juli 2026
- Immobilien
Immobilie an Kinder verkaufen? Warum Schenken nicht immer besser ist
Eine vermietete Immobilie innerhalb der Familie zu übertragen, wirkt auf den ersten Blick einfach: Die Eltern schenken die Immobilie an ihr Kind, das Vermögen bleibt in der Familie und die nächste Generation profitiert von den Mieteinnahmen. Steuerlich kann dieser Weg aber Nachteile haben.
Gerade bei lang gehaltenen Immobilien sollte vor einer Übertragung geprüft werden, ob eine direkte Schenkung wirklich die beste Lösung ist. In bestimmten Fällen kann ein Verkauf an das Kind mit Verkäuferdarlehen steuerlich und wirtschaftlich deutlich mehr Gestaltungsspielraum eröffnen.
Das Problem bei der direkten Schenkung
Bei einer Schenkung übernimmt das Kind die Immobilie grundsätzlich ohne neue Anschaffungskosten. Das bedeutet: Es entsteht auch keine neue Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
Wenn die Immobilie bereits lange im Bestand der Eltern war, ist sie häufig ganz oder teilweise abgeschrieben. Das Kind erzielt dann zwar weiterhin Mieteinnahmen, kann aber nur noch die alte oder möglicherweise kaum noch relevante Abschreibung nutzen.
Die Folge: Die laufenden Mieten und künftigen Mietsteigerungen können steuerlich stärker ins Gewicht fallen, weil weniger Werbungskosten zur Verfügung stehen.
Hinzu kommt: Der Schenkungsteuerfreibetrag zwischen Eltern und Kindern beträgt EUR 400.000. Wird dieser durch die Immobilienübertragung ganz oder teilweise verbraucht, steht er für weitere Vermögensübertragungen zunächst nicht mehr in gleicher Höhe zur Verfügung. Die konkrete steuerliche Wirkung hängt vom Wert der Immobilie und den persönlichen Verhältnissen ab.
Warum ein Verkauf eine Alternative sein kann
Eine mögliche Alternative ist der Verkauf der Immobilie durch die Eltern an das Kind. Voraussetzung ist, dass der Verkauf fremdüblich und zu einem angemessenen Marktwert erfolgt.
Ist die Immobilie bei den Eltern bereits länger als zehn Jahre im Privatvermögen, kann der Verkauf einkommensteuerlich regelmäßig außerhalb der privaten Veräußerungsfrist liegen. Das muss im Einzelfall geprüft werden.
Der Vorteil für das Kind: Durch den Kauf entstehen neue Anschaffungskosten. Daraus kann sich eine neue Abschreibungsbasis ergeben. Gerade bei Immobilien, die über viele Jahre deutlich an Wert gewonnen haben, kann dadurch neues Abschreibungsvolumen entstehen.
Keine Grunderwerbsteuer zwischen Eltern und Kindern
Ein weiterer wichtiger Punkt: Beim Erwerb einer Immobilie zwischen Eltern und Kindern fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.
Damit kann die Übertragung durch Verkauf gestaltet werden, ohne dass allein durch den Eigentumswechsel zwischen Eltern und Kind Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Notarkosten entstehen allerdings in beiden Fällen, also sowohl bei der Schenkung als auch beim Verkauf.
Verkäuferdarlehen statt Bankfinanzierung
Oft stellt sich die Frage, wie das Kind den Kaufpreis zahlen soll. Es muss nicht zwingend eine Bankfinanzierung aufgenommen werden.
Eine Gestaltungsmöglichkeit ist ein Verkäuferdarlehen der Eltern. Die Eltern verkaufen die Immobilie an das Kind und gewähren gleichzeitig ein Darlehen über den Kaufpreis.
Wenn das Kind wirtschaftlich eigenständig ist und die Immobilie finanzieren kann, etwa durch die laufenden Mieteinnahmen, kann ein solches Modell in Betracht kommen.
Die Zinsen, die das Kind an die Eltern zahlt, können bei der Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein. Die Eltern erhalten auf der anderen Seite laufende Einnahmen aus Zins und Tilgung. Das kann besonders wichtig sein, wenn die Eltern weiterhin aus der Immobilie beziehungsweise aus dem übertragenen Vermögen versorgt werden sollen.
Späterer Verzicht auf das Darlehen
Wenn die Eltern den Kaufpreis wirtschaftlich nicht benötigen, kann später über einen Verzicht auf das Verkäuferdarlehen nachgedacht werden. Ein solcher Verzicht stellt regelmäßig eine Schenkung dar und muss steuerlich sauber eingeordnet werden.
Der Vorteil: Das Darlehen ist betragsmäßig klar beziffert. Während der Wert einer Immobilie häufig streitanfällig sein kann, ist der Darlehensbetrag eindeutig dokumentiert.
Zudem liegt eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie nach dem Verkauf bereits beim Kind. Das kann in der Gesamtgestaltung ein wichtiger Punkt sein.
Fazit
Die direkte Schenkung einer vermieteten Immobilie an Kinder ist nicht automatisch falsch. Sie kann aber steuerliches Potenzial verschenken.
Ein Verkauf an das Kind mit Verkäuferdarlehen kann in geeigneten Fällen mehrere Vorteile verbinden:
- neue Abschreibungsbasis beim Kind
- keine Grunderwerbsteuer zwischen Eltern und Kindern
- Versorgung der Eltern über Zins und Tilgung möglich
- klare Werte durch Darlehensbetrag
- weitere Gestaltungsmöglichkeiten für spätere Vermögensübertragungen
Wichtig ist: Solche Gestaltungen müssen im Einzelfall geprüft, fremdüblich vereinbart und sauber dokumentiert werden. Gerade bei Immobilienvermögen lohnt sich eine vorausschauende Planung, bevor die Übertragung notariell umgesetzt wird.
