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- Maurizio Purrello
- 15. Dezember 2025
- Immobilien
Immobilien GmbH: In DIESEN Fällen genail – sonst steuerlich fatal!
Viele Investoren überlegen, ob eine Immobilien GmbH dabei helfen kann, langfristig Steuern zu sparen und Vermögensaufbau effizienter zu gestalten. Die Grundidee klingt attraktiv: niedrigere Steuersätze, klare Strukturen und professionelle Verwaltung. Doch nicht jede Immobilie eignet sich für die GmbH – und nicht jeder Zeitpunkt ist steuerlich sinnvoll. Damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können, erhalten Sie hier einen präzisen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte.
Was ist eine Immobilien GmbH?
Bei einer Immobilien GmbH handelt es sich nicht um eine besondere Rechtsform, sondern um eine reguläre GmbH, die ihre Vorteile durch die bestehenden steuerlichen Regelungen nutzt. Die Gesellschaft unterliegt:
- der Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag
- grundsätzlich der Gewerbesteuer, deren Belastung – je nach Hebesatz – meist ebenfalls bei rund 15 % liegt
Damit ergibt sich im Regelfall eine Steuerbelastung von etwa 30 %. Das ist im Vergleich zu privaten Spitzensteuersätzen von bis zu 42 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) deutlich niedriger.
Die erweiterte Grundstückskürzung als entscheidender Vorteil
Der größte steuerliche Hebel liegt in der Gewerbesteuer: Vermietet eine Immobilien GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung nutzen. Dadurch entfällt die Gewerbesteuer vollständig.
Praktisch bedeutet das:
Die Steuerbelastung sinkt von rund 30 % auf lediglich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Dieses Delta ist erheblich – vorausgesetzt, die Immobilie erzielt positive steuerliche Ergebnisse.
Ohne steuerlichen Gewinn kein Steuervorteil
Entscheidend ist, ob Ihre Immobilie steuerliche Gewinne oder steuerliche Verluste erzielt. In den ersten Jahren nach Anschaffung ist das steuerliche Ergebnis häufig negativ – etwa durch:
- hohe Anfangsinstandsetzungen
- ein Restnutzungsdauergutachten
- eine optimierte Kaufpreisaufteilung mit höheren Abschreibungen
Selbst wenn der Cashflow positiv ist, kann das steuerliche Ergebnis abweichen.
Ein Beispiel:
Erzielt ein vermietetes Mehrfamilienhaus jährlich einen steuerlichen Verlust von EUR 5.000, führt die Immobilie in der GmbH zu keinem Steuervorteil. Privat könnten Sie diesen Verlust jedoch nutzen, um Ihr zu versteuerndes Einkommen (z. B. mit 42 %) zu senken und dadurch rund EUR 2.000 Steuern zu sparen. In der GmbH verschenken Sie diesen Effekt.
Die Regel lautet daher:
Immobilien mit positivem steuerlichen Ergebnis gehören in die GmbH.
Immobilien mit Verlusten bleiben auf privater Ebene.
Wichtiger Unterschied: Verkauf innerhalb der GmbH
Ein weiterer zentraler Punkt ist der spätere Verkauf. Privat können Sie Immobilien nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei veräußern. Das gilt in der GmbH nicht.
Da die GmbH immer als Gewerbebetrieb gilt, ist jede Immobilie Betriebsvermögen. Gewinne aus Verkäufen sind daher unabhängig von der Haltedauer stets steuerpflichtig.
Die ideale Kombination: Privat kaufen, später in die GmbH überführen
In der Praxis bewährt sich häufig folgende Strategie:
1. Ankauf auf privater Ebene
Sie nutzen die Möglichkeit, steuerliche Anfangsverluste mit Ihren privaten Einkünften zu verrechnen und dadurch Steuern zu sparen.
2. Optimierung und Entwicklung der Immobilie
Renovierungen, Modernisierungen und eine kluge Abschreibungsstrategie verbessern das steuerliche Ergebnis für die Zukunft.
3. Nach zehn Jahren steuerfrei veräußern oder einlegen
Durch den Ablauf der Spekulationsfrist können Sie die Immobilie steuerfrei an Ihre Immobilien GmbH verkaufen oder einlegen.
4. Langfristige Vermietung in der GmbH
Da die Immobilie nun positive Ergebnisse erzielt und keine größeren Investitionen mehr anstehen, profitieren Sie dauerhaft von der niedrigen Besteuerung innerhalb der GmbH.
Diese Kombination nutzt alle steuerlichen Vorteile optimal aus.
Fazit
Eine Immobilien GmbH kann ein äußerst wirksames steuerliches Instrument sein – allerdings nur, wenn die Immobilien tatsächlich positive steuerliche Ergebnisse erzielen und langfristig gehalten werden. Verluste gehören ausschließlich in die private Steuererklärung. Der spätere Verkauf innerhalb der GmbH ist steuerpflichtig und muss in die Planung einbezogen werden.
Wenn Sie Ihre Immobilienstruktur optimieren möchten, empfiehlt sich eine individuelle Analyse Ihrer Objekte, um eine klare Entscheidung zwischen privater Ebene und GmbH-Ebene zu treffen.
Bei Fragen zur steuerlichen Gestaltung oder zur strategischen Nutzung einer Immobilien GmbH unterstützen wir Sie gern.
