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- Maurizio Purrello
- 3. November 2025
- Immobilien
Immobilien-Kaufpreis aufteilen und TAUSENDE EURO sparen
Die richtige Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf ist einer der einfachsten, aber wirkungsvollsten Wege, um Tausende EURO an Steuern zu sparen. Viele Käufer lassen dieses Potenzial ungenutzt, weil sie im Kaufvertrag lediglich einen Gesamtkaufpreis aufführen – ohne weitere Differenzierung. Dabei reicht oft schon eine Stunde Zeit und ein kleiner Zusatz im Notarvertrag, um langfristig erhebliche steuerliche Vorteile zu erzielen.
Was bedeutet Kaufpreisaufteilung?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, vereinbaren Sie mit dem Verkäufer einen Gesamtkaufpreis. Im Kaufvertrag steht dann häufig nur: „Der Kaufpreis beträgt X EUR.“
Doch dieser Betrag setzt sich in Wirklichkeit aus verschiedenen Bestandteilen zusammen:
- Grund und Boden
- Gebäude (Immobilie selbst)
- Garagen oder Außenanlagen
- Mobiliar, z. B. eine Einbauküche
Und genau hier liegt der steuerliche Hebel: Diese einzelnen Bestandteile werden steuerlich unterschiedlich behandelt.
Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist
Ein Teil des Kaufpreises – nämlich der für den Grund und Boden – ist nicht abschreibungsfähig. Der Anteil für das Gebäude hingegen schon. Ebenso können Sie Einbauten und Mobiliar über deutlich kürzere Zeiträume abschreiben.
Wenn Sie die Aufteilung im Vertrag nicht vornehmen, wird das Finanzamt später eine eigene Berechnung durchführen – meist nicht zu Ihrem Vorteil.
So gehen Sie bei der Aufteilung vor
Gesamtkaufpreis festlegen:
Sie und der Verkäufer einigen sich auf den Kaufpreis.
Aufteilung berechnen:
Nutzen Sie hierfür die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF). Dieses offizielle Tool hilft Ihnen, eine Aufteilung vorzunehmen, die das Finanzamt in der Regel akzeptiert.
Tipp: Weichen Sie nicht mehr als 10 % von den BMF-Werten ab, um Nachfragen zu vermeiden.
Mobiliar und Zusatzbestandteile berücksichtigen:
Ziehen Sie z. B. EUR 5.000 für eine Küche oder EUR 10.000 für eine Garage vom Gebäudewert ab und weisen Sie diese Werte separat aus, wenn diese Bestandteil des Kaufes sind.
Notar informieren:
Schreiben Sie Ihrem Notar:
„Bitte fügen Sie in den Kaufvertrag folgenden Satz unter dem Kaufpreis ein:
Der Kaufpreis teilt sich wie folgt auf: Grund und Boden EUR …, Gebäude EUR …, Garage EUR …, Küche EUR … usw.“
So schaffen Sie vertraglich klare Verhältnisse – und das Finanzamt kann Ihre Aufteilung kaum beanstanden.
Wie Sie konkret Steuern sparen
- Grunderwerbsteuer senken
Die Grunderwerbsteuer fällt nicht auf Mobiliar an. Beispiel:
Eine Küche kostet EUR 5.000. Bei einem Steuersatz von 5 % (z. B. in Niedersachsen) sparen Sie EUR 250 Grunderwerbsteuer – sofort und ohne Aufwand.
- Abschreibungen optimieren
- Gebäude werden meist über 50 Jahre abgeschrieben.
- Möbel, Garagen oder Außenanlagen haben kürzere Nutzungsdauern.
Das bedeutet: In den ersten Jahren können Sie höhere Abschreibungen geltend machen – und somit Ihre Steuerlast deutlich senken.
Fazit: Kleine Maßnahme, große Wirkung
Die Kaufpreisaufteilung ist kein kompliziertes Steuerthema, sondern ein einfacher, rechtssicherer Weg, sofort und dauerhaft Steuern zu sparen. Nehmen Sie sich beim nächsten Immobilienkauf eine Stunde Zeit, bereiten Sie die Aufteilung vor und lassen Sie sie direkt im Kaufvertrag verankern. So sichern Sie sich von Anfang an steuerliche Vorteile, die Ihnen sonst entgehen würden.
