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- Maurizio Purrello
- 1. Dezember 2025
- Immobilien
Immobilien-Kaufpreis richtig aufteilen – so holen Sie sich mehr Abschreibung
Bei vermieteten Immobilien gilt: Mehr Abschreibung bedeutet weniger Steuern. Genau deshalb lohnt es sich, schon beim Kaufvertrag genau hinzuschauen – denn hier wird festgelegt, wie viel Sie steuerlich geltend machen können.
Warum die Abschreibung so wichtig ist
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, ist die Abschreibung bares Geld wert. Denn jede Abschreibung mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte – und senkt so Ihre Steuerlast oft um mehrere Tausend Euro. Die Höhe Ihrer Abschreibung hängt allerdings davon ab, wie der Kaufpreis Ihrer Immobilie aufgeteilt wird.
Der entscheidende Punkt: die Kaufpreisaufteilung
Im Kaufvertrag wird der Gesamtkaufpreis angegeben – beispielsweise EUR 200.000. Wichtig ist, dass dieser Betrag im Vertrag auf die einzelnen Bestandteile verteilt wird, also zum Beispiel:
- Grund und Boden
- Gebäude
- Garage
- Einbauküche
- Mobiliar
Diese sogenannte Kaufpreisaufteilung ist die Grundlage für Ihre steuerliche Abschreibung. Und das Beste: Wenn Sie diese Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festhalten, haben Sie ein starkes Argument gegenüber dem Finanzamt. Denn eine Einigung mit einem fremden Dritten gilt steuerlich als besonders glaubwürdig.
So erzielen Sie die optimale Abschreibung
Je höher der Anteil des Gebäudes und beweglicher Wirtschaftsgüter (z. B. Küche, Möbel, Garage) ist, desto höher fällt Ihre Abschreibung aus. Der Grund:
- Das Gebäude wird über 50 Jahre abgeschrieben.
- Eine gebrauchte Küche dagegen nur über 5 bis 10 Jahre.
Das bedeutet: Durch eine kluge Kaufpreisaufteilung erzielen Sie in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungsbeträge – und sparen damit besonders in den ersten zehn Jahren erhebliche Steuerbeträge.
Warum die ersten 10 Jahre entscheidend sind
Nach zehn Jahren können Sie eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen. Umso sinnvoller ist es, in genau diesem Zeitraum möglichst viel abzuschreiben. Denn so holen Sie den maximalen steuerlichen Vorteil heraus, bevor der Gewinn aus einem späteren Verkauf ohnehin steuerfrei bleibt.
Bonus: Grunderwerbsteuer sparen
Ein zusätzlicher Vorteil ergibt sich durch die richtige Kaufpreisaufteilung auch bei der Grunderwerbsteuer. Für bewegliche Gegenstände wie Mobiliar fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Ein Beispiel:
Wenn Sie Mobiliar im Wert von EUR 10.000 mitkaufen, sparen Sie in Niedersachsen (Steuersatz 5 %) direkt EUR 500. Dieses Geld können Sie lieber für ein schönes Wochenende nutzen – statt es an das Finanzamt zu zahlen.
Fazit
Mit einer durchdachten Kaufpreisaufteilung sichern Sie sich gleich doppelte Vorteile:
- Mehr Abschreibung und damit geringere Steuerbelastung.
- Weniger Grunderwerbsteuer durch Ausweis beweglicher Gegenstände.
Wer frühzeitig auf die korrekte Aufteilung achtet, profitiert langfristig – und das völlig legal. Sprechen Sie Ihren Steuerberater an, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben – es lohnt sich!
