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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 7. September 2026
- Immobilien
Immobilien richtig planen: Diese Steuerentscheidungen wirken 10 Jahre
Eine vermietete Immobilie ist keine kurzfristige Investition. Zwischen der ersten Suche, dem Kauf, späteren Renovierungen und einem möglichen Verkauf können zehn Jahre oder mehr liegen.
Gerade deshalb sollten Immobilieninvestoren nicht nur auf Kaufpreis, Finanzierung und Miete schauen. Auch steuerlich gibt es Zeitpunkte, die bereits beim Kauf darüber entscheiden können, welche Möglichkeiten später bestehen.
Wer diese Phasen früh kennt, kann Investitionen besser planen, steuerliche Nachteile vermeiden und die Immobilie langfristig sinnvoll entwickeln.
Phase 1: Schon vor dem Kauf die richtigen Entscheidungen treffen
Die steuerliche Planung beginnt nicht erst mit der ersten Steuererklärung nach dem Kauf.
Sie beginnt bereits während der Immobiliensuche.
Bevor ein konkretes Objekt gekauft wird, sollten insbesondere zwei Fragen beantwortet sein:
- Wie soll die Finanzierung aufgebaut werden?
- Wer soll die Immobilie kaufen?
Gerade die zweite Frage wird häufig unterschätzt.
Soll die Immobilie allein gekauft werden? Gemeinsam mit dem Ehepartner? Oder soll eine Gesellschaft Eigentümer werden?
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation, der Finanzierung, dem vorhandenen Vermögen und der langfristigen Immobilienstrategie ab.
Deshalb sollte diese Entscheidung nicht erst getroffen werden, wenn der Notartermin bereits unmittelbar bevorsteht.
Auch bei der Finanzierung lohnt sich Vorbereitung.
Unternehmer sollten beispielsweise aktuelle Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen und weitere Unterlagen griffbereit haben. Wer seine Finanzierungsmöglichkeiten früh kennt, kann interessante Immobilien besser kalkulieren und bei einem passenden Objekt schneller handeln.
Phase 2: Beim Kaufvertrag werden wichtige Weichen gestellt
Mit dem notariellen Kaufvertrag werden mehrere Entscheidungen verbindlich.
Dazu gehört zunächst die Frage, wer tatsächlich Käufer der Immobilie wird.
Daneben sollte geprüft werden, was genau erworben wird.
Werden beispielsweise neben der eigentlichen Immobilie eigenständige bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche übernommen, kann eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises relevant sein.
Wichtig ist dabei: Die Werte müssen wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Eine beliebige Aufteilung nur aus steuerlichen Gründen ist nicht sinnvoll.
Auch für einen späteren Verkauf spielt der Zeitpunkt des Kaufvertrags eine wichtige Rolle.
Bei Immobilien im Privatvermögen kann insbesondere die Zehnjahresfrist des § 23 EStG entscheidend sein. Deshalb sollte das genaue Datum des obligatorischen Kaufvertrags dokumentiert und bei späteren Entscheidungen berücksichtigt werden.
Phase 3: Die ersten drei Jahre genau planen
Nach dem Erwerb beginnt bei vielen Immobilien die Renovierungsphase.
Hier kann die sogenannte 15-%-Regel eine wichtige Rolle spielen.
Wer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss prüfen, ob die entsprechenden Aufwendungen insgesamt mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.
Wichtig: Maßgeblich ist grundsätzlich nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie, sondern der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten.
Werden die Voraussetzungen für anschaffungsnahe Herstellungskosten erfüllt, können die betroffenen Aufwendungen grundsätzlich nicht sofort vollständig als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Stattdessen erhöhen sie die steuerlichen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes und wirken sich über die Abschreibung aus.
Ein Beispiel:
Entfallen steuerliche Anschaffungskosten von EUR 200.000 auf das Gebäude, entspricht eine Grenze von 15 % einem Betrag von EUR 30.000 netto.
Wer innerhalb des relevanten Zeitraums mehrere größere Renovierungen plant, sollte daher nicht jede Rechnung isoliert betrachten.
Entscheidend ist die Summe der relevanten Maßnahmen.
Renovierungen richtig timen
Gerade deshalb kann der Zeitpunkt einer Renovierung steuerlich erheblich sein.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Investoren notwendige Maßnahmen ausschließlich nach steuerlichen Gesichtspunkten verschieben sollten.
Die Immobilie muss wirtschaftlich funktionieren.
Trotzdem sollte vor größeren Maßnahmen geprüft werden:
- Welche Arbeiten sind tatsächlich notwendig?
- Welche Maßnahmen sollen in den ersten drei Jahren durchgeführt werden?
- Wie hoch sind die voraussichtlichen Gesamtkosten?
- Wie nah kommt man an die relevante 15-%-Grenze?
- Welche steuerlichen Folgen ergeben sich, wenn die Grenze überschritten wird?
Diese Rechnung sollte vor Beginn umfangreicher Maßnahmen erfolgen und nicht erst mit Erstellung der nächsten Steuererklärung.
Nach drei Jahren entstehen neue Möglichkeiten
Nach Ablauf des Dreijahreszeitraums entfällt die spezielle Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten für danach durchgeführte Maßnahmen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass anschließend automatisch jede Investition sofort steuerlich abziehbar ist.
Auch später können umfangreiche Baumaßnahmen steuerlich Herstellungskosten darstellen.
Die steuerliche Behandlung hängt deshalb immer von Art, Umfang und Zusammenhang der konkreten Maßnahmen ab.
Für Immobilieninvestoren beginnt nach den ersten Jahren häufig eine interessante Entwicklungsphase.
Mieterwechsel können beispielsweise genutzt werden, um Wohnungen zu modernisieren. Gleichzeitig können Mieten im gesetzlichen Rahmen angepasst und Finanzierungen überprüft werden.
Die Immobilie entwickelt sich damit nicht nur steuerlich, sondern vor allem wirtschaftlich weiter.
Nach zehn Jahren wird die Strategie neu bewertet
Eine weitere wichtige Marke kann die Haltedauer von zehn Jahren sein.
Bei einer Immobilie im Privatvermögen kann ein Verkauf nach Ablauf der maßgeblichen Frist grundsätzlich außerhalb eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts liegen.
Ob das im konkreten Fall tatsächlich so ist, muss allerdings anhand der individuellen Situation geprüft werden.
Nach einer längeren Haltedauer stellt sich ohnehin häufig die grundsätzliche Frage:
- Soll die Immobilie weiter gehalten werden?
- Soll verkauft und Kapital freigesetzt werden?
- Passt die bestehende Finanzierung noch?
- Soll Vermögen innerhalb der Familie übertragen werden?
- Soll die zukünftige Immobilienstrategie anders strukturiert werden?
Diese Fragen sollte man nicht erst wenige Tage vor einem geplanten Verkauf beantworten.
Eine gute Immobilienstrategie denkt bereits beim Kauf darüber nach, welche Optionen in fünf, zehn oder zwanzig Jahren bestehen sollen.
Eine Immobilie ist kein Sprint
Der Kaufvertrag ist nur der Anfang.
Eine vermietete Immobilie durchläuft unterschiedliche Phasen:
- Vorbereitung und Wahl der passenden Kaufstruktur
- Kauf und Finanzierung
- Renovierung und steuerliche Planung der ersten drei Jahre
- langfristige Entwicklung der Immobilie
- Entscheidung über Halten, Verkaufen oder Übertragen
Wer diese Phasen isoliert betrachtet, verschenkt möglicherweise Gestaltungsmöglichkeiten.
Wer dagegen früh plant, kann wirtschaftliche und steuerliche Entscheidungen besser miteinander verbinden.
Das Ziel sollte dabei nicht sein, irgendeinen kurzfristigen „Steuertrick“ zu finden.
Entscheidend ist eine Immobilienstrategie, die über viele Jahre funktioniert und zum eigenen Vermögensaufbau passt.
Bei größeren Renovierungen, Übertragungen, besonderen Gesellschaftsstrukturen oder einem geplanten Verkauf sollte die konkrete steuerliche Behandlung immer vor der Umsetzung individuell geprüft werden.
