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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 19. Oktober 2026
- Immobilien
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was sich für Vermieter ändern soll
Wer eine Immobilie kauft und anschließend vermietet, sollte sich bereits vor der Unterschrift des Kaufvertrags mit der Kaufpreisaufteilung beschäftigen. Denn der Kaufpreis muss unter anderem auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden – und diese Aufteilung beeinflusst die spätere Abschreibung.
Genau für diese Kaufpreisaufteilung ist eine gesetzliche Neuregelung geplant.
Wichtig vorweg: Die Änderung ist noch kein geltendes Recht. Sie befindet sich aktuell im Entwurf. Deshalb sollte die weitere Entwicklung beobachtet werden.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung bei einer Immobilie so wichtig?
Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung muss zwischen mindestens zwei Bestandteilen unterschieden werden:
- Grund und Boden
- Gebäude
Der Hintergrund ist die Abschreibung.
Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden. Das Gebäude wird dagegen abgenutzt und kann deshalb grundsätzlich über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden.
Damit ist die Aufteilung des Kaufpreises unmittelbar für die Höhe der Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung relevant.
Je höher der auf das Gebäude entfallende Anteil ist, desto höher ist grundsätzlich auch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
Warum sollte die Aufteilung bereits im Kaufvertrag stehen?
Schon heute kann es sinnvoll sein, die Kaufpreisaufteilung bereits vor der notariellen Beurkundung zu klären und in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Denn die Aufteilung muss ohnehin erfolgen.
Wird sie nicht im Kaufvertrag vorgenommen, muss sie spätestens im Rahmen der Steuererklärung erfolgen. Die notwendige Arbeit verschwindet also nicht – sie wird lediglich auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.
Gleichzeitig ist die Kaufpreisaufteilung immer wieder ein Diskussionspunkt zwischen Vermietern und Finanzämtern.
Die geplante gesetzliche Regelung soll für diesen Bereich klarere Vorgaben schaffen.
Was sieht die geplante Neuregelung vor?
Nach dem aktuellen Entwurf soll ein neuer § 6 f EStG eingeführt werden.
Danach soll grundsätzlich die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung gelten.
Für Immobilienkäufer wäre das ein wichtiger Punkt: Wird bereits im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung vorgenommen, soll diese grundsätzlich die Grundlage bilden.
Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung.
Die Aufteilung muss den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechen. Eine offensichtlich unrealistische Verteilung, die lediglich der steuerlichen Optimierung einer Seite dient oder extrem von den wirtschaftlichen Verhältnissen abweicht, soll nicht maßgeblich sein.
Eine beliebige Aufteilung ist damit nicht möglich.
Was passiert, wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung vorgenommen wurde?
Gerade hier wird die geplante Änderung interessant.
Wenn der Kaufvertrag keine entsprechende Kaufpreisaufteilung enthält, soll gesetzlich geregelt werden, wie die Aufteilung vorzunehmen ist.
Grundlage soll die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – sein.
Daneben soll die Finanzverwaltung eine Arbeitshilfe zur Verfügung stellen, mit der die Aufteilung vorgenommen werden kann.
Eine solche BMF-Arbeitshilfe gibt es bereits heute. Durch die geplante Regelung würde die Vorgehensweise allerdings gesetzlich stärker verankert.
Was kannst du tun, wenn die ermittelte Aufteilung nicht passt?
Wenn du der Auffassung bist, dass die so ermittelte Kaufpreisaufteilung nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht, soll weiterhin die Möglichkeit eines Gutachtens bestehen.
Nach dem aktuellen Entwurf ist dabei allerdings vorgesehen, dass entsprechende Gutachten von akkreditierten Gutachtern erstellt werden müssen.
Gerade deshalb kann es für Immobilienkäufer noch wichtiger werden, sich bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags mit der Aufteilung auseinanderzusetzen.
Was bedeutet das für deinen nächsten Immobilienkauf?
Wenn die geplante Regelung tatsächlich so Gesetz wird, spricht viel dafür, die Kaufpreisaufteilung nicht erst mit der Steuererklärung zu behandeln.
Sinnvoll ist vielmehr folgende Reihenfolge:
- Kaufpreisaufteilung vor der Vertragsunterzeichnung prüfen
- Grund und Boden sowie Gebäude realistisch aufteilen
- gegebenenfalls weitere erworbene Bestandteile berücksichtigen
- nachvollziehbare Werte ermitteln
- Aufteilung möglichst bereits im Kaufvertrag festhalten
Viele Notare fragen eine solche Aufteilung ohnehin bereits ab.
Entscheidend bleibt, dass die verwendeten Werte realistisch und nachvollziehbar sind.
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer sind zwei unterschiedliche Themen
Die geplante Regelung zur Kaufpreisaufteilung sollte nicht mit dem Thema Restnutzungsdauer verwechselt werden.
Bei der Kaufpreisaufteilung geht es darum, welcher Teil des Kaufpreises auf Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt.
Beim Restnutzungsdauergutachten geht es dagegen um die Frage, ob für eine Immobilie eine verkürzte Nutzungsdauer vorliegt.
Im aktuellen Entwurf zur beschriebenen Neuregelung der Kaufpreisaufteilung ist hierzu nichts vorgesehen.
FAQ zur geplanten Kaufpreisaufteilung
Ist die neue Regelung bereits beschlossen? Stand Oktober 2026
Nein. Es handelt sich aktuell um einen Entwurf und noch nicht um geltendes Recht.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung für Vermieter wichtig?
Weil Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann, während der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung bildet.
Sollte die Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag stehen?
Bereits heute kann das sinnvoll sein. Nach der geplanten Neuregelung könnte die vertragliche Aufteilung noch wichtiger werden, weil diese grundsätzlich gelten soll, sofern sie den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht.
Was passiert, wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung steht?
Nach dem aktuellen Entwurf soll die Aufteilung dann auf Grundlage der ImmoWertV erfolgen. Dafür soll auch eine Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Verfügung stehen.
Kann ich eine andere Aufteilung nachweisen?
Wenn die ermittelte Aufteilung aus deiner Sicht nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht, soll ein entsprechender Nachweis über ein Gutachten möglich sein. Nach dem Entwurf sollen hierfür akkreditierte Gutachter erforderlich sein.
Fazit: Kaufpreisaufteilung vor dem Immobilienkauf mitdenken
Die geplante Änderung macht einen Punkt noch wichtiger, der bereits heute beim Immobilienkauf berücksichtigt werden sollte: Die steuerliche Gestaltung beginnt nicht erst mit der ersten Steuererklärung.
Wenn du eine Immobilie zur Vermietung kaufst, solltest du die Kaufpreisaufteilung bereits vor der Vertragsunterzeichnung mitdenken und realistische Werte für die einzelnen Bestandteile festlegen.
Noch ist die geplante Änderung kein Gesetz. Deshalb gilt es, die weitere Entwicklung zu beobachten.
