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- Maurizio Purrello
- 6. November 2025
- Immobilien
Nießbrauch erklärt: Haus übertragen und trotzdem Steuern sparen
Wer sein Vermögen frühzeitig an die nächste Generation weitergeben möchte, steht häufig vor einem Problem: Immobilien sind über die Jahre im Wert stark gestiegen, und eine Schenkung kann schnell zu einer erheblichen steuerlichen Belastung führen. Doch es gibt eine elegante Lösung, mit der Sie Immobilien übertragen und gleichzeitig steuerlich profitieren können – den Nießbrauch.
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Nießbrauch behalten Sie sich das Recht vor, eine Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Erträge daraus zu beziehen, auch wenn Sie das Eigentum bereits auf Ihre Kinder übertragen haben. Konkret heißt das: Sie schenken die Immobilie, behalten aber das Recht, die Mieteinnahmen zu kassieren. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen und sichert Ihnen somit lebenslang das Nutzungsrecht.
Damit trennen Sie das wirtschaftliche Eigentum (die Nutzung) vom zivilrechtlichen Eigentum. Die Kinder sind Eigentümer der Immobilie, Sie selbst bleiben wirtschaftlich berechtigt, die Mieten zu erhalten oder sogar weiter in der Immobilie zu wohnen.
Der steuerliche Vorteil des Nießbrauchs
Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Wert der übertragenen Immobilie. Für Kinder gilt dabei grundsätzlich ein Freibetrag von EUR 400.000 pro Elternteil. Übersteigt der Immobilienwert diesen Betrag, fällt Schenkungssteuer auf den übersteigenden Teil an.
Durch den Nießbrauch wird jedoch der Wert der Immobilie gemindert, da das Nießbrauchrecht eine Belastung darstellt. Ein fremder Käufer würde schließlich weniger zahlen, wenn jemand anderes weiterhin Mieteinnahmen erhält oder das Objekt nutzt.
Diese Wertminderung senkt den steuerlich relevanten Immobilienwert – häufig so weit, dass die Übertragung steuerfrei bleibt. Sie behalten Ihre Mieteinnahmen, Ihre Kinder werden Eigentümer, und das Finanzamt geht leer aus – eine klassische Win-Win-Situation.
Wie wird der Nießbrauchwert berechnet?
Der Wert des Nießbrauchs hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:
- Der Jahreskaltmiete, die mit der Immobilie erzielt wird, und
- dem Alter der übertragenden Person.
Anhand der statistischen Lebenserwartung (laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts) wird ein Kapitalwertfaktor bestimmt. Dieser multipliziert sich mit der Jahresmiete. Je jünger Sie sind, desto höher ist der Faktor – und desto größer ist der steuerlich wirksame Nießbrauchwert.
Beispiel: Wer mit 60 Jahren eine vermietete Immobilie überträgt, hat einen deutlich höheren Nießbrauchwert als jemand mit 80 Jahren. Daher lohnt es sich, rechtzeitig über eine Übertragung nachzudenken.
Doppelt sparen durch kluge Planung
Der Nießbrauch bietet gleich zwei steuerliche Vorteile:
- Reduzierung der Schenkungssteuer – durch den Abzug des Nießbrauchwertes vom Immobilienwert.
- Vermeidung künftiger Wertsteigerungen – denn spätere Wertzuwächse der Immobilie gehören bereits dem Kind und erhöhen nicht mehr Ihr steuerpflichtiges Vermögen, welches vererbt wird.
So sichern Sie sich die Mieteinnahmen, senken die aktuelle Steuerlast und schützen zugleich zukünftige Wertsteigerungen vor der Erbschaftsteuer.
Wichtiger Hinweis: Frühzeitiges Versterben
Sollten Sie kurz nach der Übertragung versterben, kann das Finanzamt den Nießbrauchwert nachträglich anpassen. Stirbt die übertragende Person beispielsweise zwei Jahre nach der Schenkung, wird der Nießbrauchwert nur für diese zwei Jahre berücksichtigt. Damit soll verhindert werden, dass kurz vor einem absehbaren Todesfall noch schnell steueroptimierte Übertragungen vorgenommen werden.
Fazit: Nießbrauch als ideale Nachfolgegestaltung
Mit einem Nießbrauch können Sie bereits zu Lebzeiten Ihre Immobilien auf die nächste Generation übertragen, dabei Steuern sparen und trotzdem die Kontrolle sowie die Erträge behalten. Durch die geschickte Kombination aus zivilrechtlicher und steuerlicher Gestaltung sichern Sie Ihre Familie langfristig ab und optimieren gleichzeitig die Steuerbelastung.
Wenn Sie also über die Nachfolge Ihres Immobilienvermögens nachdenken, lohnt sich der Nießbrauch in jedem Fall als Gestaltungsmittel – für mehr finanzielle Freiheit heute und weniger Steuerlast morgen.
