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- Maurizio Purrello
- 10. November 2025
- Sonstiges
Verkäuferdarlehen erklärt - So sparst du Steuern beim Immobilienverkauf
Ein Verkäuferdarlehen kann beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie enorme steuerliche Vorteile bringen – wenn es richtig gestaltet wird. Besonders bei Übertragungen zwischen Ehepartnern oder zwischen Eltern und Kindern lohnt sich ein genauer Blick. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie ein Verkäuferdarlehen funktioniert, worauf das Finanzamt besonders achtet und wie Sie rechtssicher Steuern sparen können.
Was ist ein Verkäuferdarlehen?
Ein Verkäuferdarlehen entsteht, wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise als Darlehen zur Verfügung stellt. Typisch ist das bei Immobiliengeschäften innerhalb der Familie:
Beispielsweise verkauft ein Elternteil die Immobilie an das Kind – anstatt den Kaufpreis sofort zu erhalten, gewährt das Elternteil ein Darlehen über den Kaufbetrag. Das Kind schuldet also den Kaufpreis, zahlt diesen aber nicht an die Bank, sondern an den Verkäufer – also die Eltern.
Ein Beispiel:
Die Eltern verkaufen dem Kind ihr Haus für EUR 600.000. Das Kind erhält ein Darlehen über genau diesen Betrag von den Eltern. So bleibt das Geld in der Familie, und beide Seiten profitieren steuerlich.
Warum ist das Verkäuferdarlehen so interessant?
Wenn Sie eine Immobilie von Ihren Eltern oder Ihrem Ehepartner kaufen, schaffen Sie steuerlich optimale Voraussetzungen für eine spätere Vermietung. Durch den Kauf entsteht eine neue Abschreibungsgrundlage, sodass Sie die Immobilie über die Jahre steuerlich abschreiben können.
Das Verkäuferdarlehen erspart Ihnen den Gang zur Bank – und Ihren Eltern erspart es unnötige Liquiditätsverschiebungen. Sie müssen also keinen Kredit aufnehmen, um den Kaufpreis zu finanzieren, und die Eltern haben gleichzeitig eine rechtlich gesicherte Forderung gegen Sie.
So wird das Verkäuferdarlehen steuerlich anerkannt
Damit das Finanzamt das Verkäuferdarlehen anerkennt, ist der sogenannte Fremdvergleich entscheidend. Das bedeutet: Der Vertrag muss so gestaltet sein, als hätten Sie ihn mit einer fremden Person abgeschlossen – also unter denselben Bedingungen, wie sie eine Bank verlangen würde.
Ein fremdüblicher Darlehensvertrag muss folgende Punkte enthalten:
- Darlehenssumme: Der genaue Betrag, z. B. EUR 600.000.
- Zinssatz: Ein marktüblicher Zinssatz, der klar vereinbart wird.
- Laufzeit: Eine feste Laufzeit mit klaren Tilgungsregeln.
- Tilgung: Vereinbarte Rückzahlungsraten, die auch tatsächlich gezahlt werden.
- Sicherheiten: Zum Beispiel eine Grundschuld oder Hypothek – so wie es auch eine Bank verlangen würde.
Und besonders wichtig: Der Vertrag muss gelebt werden.
Wenn Sie also Zins- und Tilgungszahlungen vereinbaren, müssen diese regelmäßig überwiesen werden. Nur dann erkennt das Finanzamt das Verkäuferdarlehen an.
Steuerliche Vorteile für Käufer und Verkäufer
Ein Verkäuferdarlehen kann gleich doppelt Steuern sparen – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer.
Für den Käufer (z. B. das Kind):
Die gezahlten Zinsen auf das Verkäuferdarlehen sind voll steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei einem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % ergibt das eine erhebliche Steuerersparnis.
Für den Verkäufer (z. B. die Eltern):
Die erhaltenen Zinsen müssen versteuert werden – aber nur mit 25 % Abgeltungsteuer.
Das ergibt einen steuerlichen Vorteil innerhalb der Familie: Sie sparen 45 % Steuern und die Eltern versteuern nur 25 %. Unter dem Strich bleibt also ein Steuervorteil von rund 20 % – bei vollkommen legaler Gestaltung.
Fazit: Verkäuferdarlehen als cleveres Familienmodell
Ein richtig gestaltetes Verkäuferdarlehen ist eine hervorragende Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie zu übertragen und gleichzeitig steuerlich zu optimieren.
Achten Sie jedoch unbedingt darauf, dass der Vertrag fremdüblich ist und alle Zahlungen tatsächlich stattfinden. Dann profitieren beide Seiten – der Käufer durch steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen, der Verkäufer durch laufende Zinserträge mit niedriger Besteuerung.
So schaffen Sie mit dem Verkäuferdarlehen eine Win-win-Situation innerhalb der Familie und sichern sich langfristig steuerliche Vorteile.
