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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 10. August 2026
- Immobilien
Verkäuferdarlehen zwischen Eltern und Kindern: Diese Fehler werden teuer
Ein Verkäuferdarlehen kann innerhalb der Familie eine sinnvolle Gestaltungsoption sein, wenn Eltern eine vermietete Immobilie auf ihre Kinder übertragen möchten. Die Grundidee ist einfach: Die Immobilie wird verkauft, der Kaufpreis wird aber nicht sofort gezahlt oder über eine Bank finanziert. Stattdessen stellen die Eltern den Kaufpreis als Darlehen zur Verfügung. Die Kinder zahlen Zinsen und Tilgung an die Eltern, während die Eltern dadurch laufende Einnahmen erhalten.
So weit klingt das Modell nachvollziehbar. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass Verkäuferdarlehen innerhalb der Familie unsauber umgesetzt werden. Dann entstehen steuerliche Risiken, weil Verträge zwischen nahen Angehörigen nur anerkannt werden, wenn sie fremdüblich vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden.
Warum Fremdüblichkeit der zentrale Punkt ist
Bei Verträgen innerhalb der Familie stellt sich immer die Frage: Würde man denselben Vertrag auch mit einem fremden Dritten abschließen?
Genau das ist der Kern der Fremdüblichkeit. Ein Darlehen zwischen Eltern und Kindern darf nicht nur auf dem Papier existieren oder bewusst so ausgestaltet sein, dass es im Verhältnis zu einem fremden Dritten unrealistisch wäre. Es muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein.
Ein einfacher Praxistest hilft: Würden Sie einem fremden Käufer denselben Betrag zu denselben Konditionen leihen? Ohne klare Laufzeit, ohne marktgerechten Zins, ohne Tilgungsregelung und ohne Sicherheit? Wenn die Antwort nein lautet, ist Vorsicht geboten.
Schriftlicher Darlehensvertrag ist Pflichtprogramm
Ein Verkäuferdarlehen sollte schriftlich geregelt werden. Das ist nicht nur aus Nachweisgründen sinnvoll, sondern entspricht auch dem, was im Fremdvergleich üblich wäre. Eine Bank würde ein Immobiliendarlehen ebenfalls nicht ohne schriftliche Vereinbarung vergeben.
Der Vertrag sollte insbesondere regeln:
- Darlehensbetrag
- Bezug zur konkreten Immobilie
- Laufzeit
- Zinsbindung
- Zinssatz
- Tilgungsregelung
- Zahlungsmodalitäten
- Sicherheiten
Wichtig ist außerdem, dass der Zusammenhang zwischen Darlehen und Immobilienkauf klar erkennbar ist. Es sollte eindeutig dokumentiert sein, dass das Darlehen der Finanzierung genau dieser Immobilie dient.
Der Zinssatz muss realistisch sein
Ein häufiger Fehler ist ein unrealistischer Zinssatz. Manche Gestaltungen arbeiten mit sehr niedrigen Zinsen, damit sich das Modell besser rechnet. Andere setzen überhöhte Zinsen an, weil die Kinder die Zinsen bei einer vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen möchten.
Beides kann problematisch sein.
Ein zu niedriger Zinssatz kann dazu führen, dass die Differenz zu einem fremdüblichen Zinssatz als schenkungsrelevant angesehen wird. Ein überhöhter Zinssatz kann ebenfalls angreifbar sein, wenn er nicht zu einer üblichen Immobilienfinanzierung passt.
Entscheidend ist daher ein marktüblicher und nachvollziehbarer Zinssatz. Was im Einzelfall angemessen ist, hängt unter anderem von Objekt, Laufzeit, Sicherheit und konkreter Finanzierungssituation ab.
Tilgung muss geregelt sein
Auch die Tilgung darf nicht offenbleiben. Es muss klar vereinbart werden, ob laufend getilgt wird oder ob das Darlehen endfällig ist. Beide Varianten können grundsätzlich denkbar sein, müssen aber sauber geregelt und wirtschaftlich nachvollziehbar sein.
Eine unklare oder gar nicht gelebte Tilgungsvereinbarung ist ein typischer Angriffspunkt. Denn ein Vertrag, der zwar existiert, aber praktisch nicht durchgeführt wird, wirkt nicht wie ein ernsthaft vereinbartes Darlehen.
Eine echte Sicherheit ist entscheidend
Ein besonders wichtiger Punkt ist die Absicherung des Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen ist eine Grundschuld ein naheliegender und fremdüblicher Sicherungsmechanismus.
Wenn Eltern ihren Kindern einen erheblichen Kaufpreis darlehensweise überlassen, aber auf jede Sicherheit verzichten, stellt sich schnell die Frage, ob ein fremder Dritter genauso gehandelt hätte. In vielen Fällen wäre das nicht plausibel.
Die Kosten für eine Grundschuld sollten daher nicht vorschnell eingespart werden. Gerade bei größeren Immobilienwerten kann eine fehlende Absicherung die Fremdüblichkeit der gesamten Gestaltung infrage stellen.
Der Vertrag muss tatsächlich gelebt werden
Der schwerwiegendste Fehler liegt häufig nicht im Vertrag selbst, sondern in der Durchführung.
Ein Verkäuferdarlehen muss tatsächlich umgesetzt werden. Das bedeutet: Zinsen und Tilgung müssen wie vereinbart gezahlt werden. Nicht irgendwann, nicht gelegentlich und nicht nur dann, wenn es gerade passt.
Wenn Zahlungen ausbleiben oder unregelmäßig erfolgen, kann das gegen die steuerliche Anerkennung sprechen. Ein Darlehensvertrag zwischen Eltern und Kindern darf nicht nur formal bestehen. Er muss so durchgeführt werden, wie er schriftlich vereinbart wurde.
Steuerlicher Effekt nur bei sauberer Umsetzung
Wird das Verkäuferdarlehen anerkannt, können die Kinder die Zinsen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen. Die Eltern müssen die Zinseinnahmen versteuern. Je nach persönlicher Situation kann sich dadurch ein Steuersatzgefälle innerhalb der Familie ergeben.
Das eigentliche Ziel ist jedoch meist nicht nur ein steuerlicher Effekt. Häufig geht es auch darum, Vermögen innerhalb der Familie zu sichern, die Eltern finanziell zu versorgen und die Immobiliennachfolge strukturiert zu gestalten.
Genau deshalb sollte die Gestaltung nicht improvisiert werden.
Fazit
Ein Verkäuferdarlehen innerhalb der Familie kann sinnvoll sein. Es ist aber kein Freifahrtschein für beliebige Steuersparmodelle.
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb der Familie überträgt und den Kaufpreis über ein Verkäuferdarlehen regeln möchte, sollte besonders auf Fremdüblichkeit achten. Entscheidend sind ein schriftlicher Vertrag, realistische Zinsen, klare Tilgung, ein eindeutiger Zusammenhang zur Immobilie, eine angemessene Sicherheit und die tatsächliche Durchführung der Vereinbarung.
Wenn diese Punkte fehlen, wird aus einer sinnvollen Gestaltung schnell ein steuerliches Risiko.
