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- Maurizio Purrello
- 22. September 2025
- Immobilien
Leerstand = Steuerfalle? Diese Änderung solltest du kennen!
Ein Leerstand in einer Immobilie klingt zunächst harmlos: Die Wohnung oder das Haus wird einfach nicht genutzt. Doch das Finanzamt bewertet Leerstand mittlerweile anders – und das kann im schlimmsten Fall zehntausende Euro Steuern kosten. Gerade bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist (§ 23 EStG) oder im Erbfall ist Vorsicht geboten.
Wann wird Leerstand steuerlich relevant?
Grundsätzlich gilt:
- Selbstgenutzte Immobilien sind beim Verkauf in der Regel steuerfrei.
- Weder die Haltedauer noch eine Angabe in der Steuererklärung war bisher entscheidend, solange die Immobilie selbst bewohnt wurde.
Doch nun hat das Finanzamt seine Sichtweise geändert. Leerstandszeiten gelten nicht mehr als Selbstnutzung, sondern als eigenständige Nutzungsart. Das bedeutet: Sobald eine Immobilie leersteht, kann der steuerfreie Verkauf gefährdet sein.
Fall 1: Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Wenn eine Immobilie weniger als zehn Jahre im Eigentum steht, gilt die Spekulationsfrist. Ein steuerfreier Verkauf ist dennoch möglich, wenn
- die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt wurde.
Problematisch wird es, wenn zwischen Auszug und Verkauf ein jahresübergreifender Leerstand entsteht. Beispiel:
- Auszug im Oktober, Leerstand im November und Dezember, Verkauf im Januar.
- Folge: Das Finanzamt wertet die Monate ohne Nutzung als „andere Nutzung“ – und schon fällt der steuerfreie Verkauf weg.
Das kann richtig teuer werden, da die Wertsteigerung voll versteuert werden muss.
Fall 2: Leerstand im Erbfall
Noch komplizierter wird es im Erbfall. Stirbt der Eigentümer, geht die Immobilie zunächst in den Besitz der Erben über. Häufig steht sie dann erst einmal leer – bis über die Zukunft entschieden ist.
- Wird die Immobilie später verkauft und liegt die Haltedauer unter zehn Jahren, kann der Leerstand schnell zur Steuerfalle werden.
- Selbst wenn die verstorbene Person zuvor selbst darin gewohnt hat, akzeptiert das Finanzamt den Leerstand nicht automatisch als Selbstnutzung.
Hier hilft nur eines: Dokumentation. Wer von Anfang an klarstellt, dass keine Selbstnutzung geplant ist, sondern ein Verkauf, sollte dies belegen – etwa durch Maklerkontakte, Protokolle oder eigene schriftliche Notizen.
Wie Sie teure Fehler vermeiden
- Prüfen Sie bei jeder Verkaufsabsicht, ob Leerstandszeiten entstehen.
- Bei einem geplanten Auszug: Verkauf möglichst noch während der Selbstnutzung anstoßen.
- Im Erbfall: Verkaufsabsicht von Beginn an schriftlich festhalten.
- Holen Sie sich im Zweifel steuerliche Beratung – die Risiken sind hoch.
Fazit: Leerstand ist steuerlich riskant
Was früher kaum beachtet wurde, kann heute massive Folgen haben. Das Finanzamt sieht Leerstand nicht mehr als „neutral“, sondern als eigenständige Nutzungsart. Wer also eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder eine geerbte Immobilie schnell weitergeben möchte, sollte Leerstandszeiten unbedingt vermeiden oder rechtzeitig dokumentieren.
So lassen sich unnötige Steuerzahlungen im fünfstelligen Bereich verhindern.
