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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 13. April 2026
- Immobilien
Zu zweit Immobilie gekauft? Dieser Fehler kann richtig teuer werden (Bruchteilseigentum)
Viele Immobilien werden gemeinsam gekauft – häufig aus pragmatischen Gründen. Zwei Personen erwerben ein Objekt und lassen sich jeweils mit 50 % im Grundbuch eintragen. Was zunächst einfach und unkompliziert erscheint, entpuppt sich in der Praxis jedoch häufig als struktureller Fehler mit erheblichen rechtlichen und steuerlichen Risiken.
Was ist Bruchteilseigentum?
Beim Bruchteilseigentum erwerben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie und werden jeweils mit einem bestimmten Anteil im Grundbuch eingetragen – typischerweise zu gleichen Teilen. Rechtlich handelt es sich dabei um eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft.
Der entscheidende Punkt: Jeder Miteigentümer hält einen ideellen Anteil an der gesamten Immobilie. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer rechnerisch an „jedem Stein“ beteiligt ist – jedoch ohne klare organisatorische Struktur oder verbindliche Regelungen für das Miteinander.
Das zentrale Problem: Fehlende Struktur und Absicherung
Das Bruchteilseigentum funktioniert in der Praxis häufig so lange gut, wie sich alle Beteiligten einig sind. Problematisch wird es jedoch, sobald sich die Interessen der Eigentümer unterscheiden oder unvorhergesehene Ereignisse eintreten.
Typische Schwachstellen sind:
- Keine klare Entscheidungsstruktur: Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich über seinen Anteil verfügen.
- Geringe rechtliche Absicherung: Es existieren kaum gesetzliche Regelungen, die die Beteiligten umfassend schützen.
- Konfliktpotenzial: Bei Meinungsverschiedenheiten fehlt eine verbindliche Grundlage zur Konfliktlösung.
Diese fehlende Struktur kann dazu führen, dass das gesamte Investment gefährdet wird.
Kritische Situationen in der Praxis
Spätestens in folgenden Fällen zeigt sich, wie problematisch Bruchteilseigentum sein kann:
- Erbschaft: Anteile gehen auf Dritte über, die nicht Teil der ursprünglichen Planung waren.
- Insolvenz eines Miteigentümers: Gläubiger können auf den Anteil zugreifen.
- Verkauf eines Anteils: Ein Miteigentümer kann seinen Anteil veräußern – unter Umständen an fremde Dritte.
- Nachfolgeplanung: Ohne klare Regelungen entstehen Unsicherheiten und Streitpotenzial.
In all diesen Fällen fehlt es an einer strukturierten Lösung, die das Investment schützt.
Steuerliche Herausforderungen – insbesondere bei der Umsatzsteuer
Neben den zivilrechtlichen Risiken ergeben sich auch steuerliche Probleme, insbesondere bei Gewerbeimmobilien.
Eine Bruchteilsgemeinschaft ist nach aktueller Rechtslage kein eigenständiges umsatzsteuerliches Unternehmen. Das führt zu erheblichen praktischen Herausforderungen:
- Komplexe Abwicklung der umsatzsteuerlichen Vermietung
- Unsicherheiten beim Vorsteuerabzug
- Erhöhter administrativer Aufwand
Gerade bei größeren Investitionen kann dies zu unnötigem Mehraufwand und finanziellen Nachteilen führen.
Die bessere Alternative: Die eingetragene GbR (eGbR)
Eine strukturierte und in vielen Fällen deutlich sinnvollere Alternative ist die eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR).
Der wesentliche Unterschied:
Nicht Sie als Privatpersonen stehen im Grundbuch, sondern die eGbR als eigenständige Einheit. Sie sind wiederum Gesellschafter dieser Gesellschaft.
Vorteile der eGbR-Struktur
Durch die Nutzung einer eGbR schaffen Sie eine klare und belastbare Struktur für Ihr Investment:
- Gesellschaftsvertrag: Individuelle Regelungen zu Erbfolge, Verkauf, Entscheidungsprozessen und Konfliktlösungen
- Klare Zuständigkeiten: Strukturierte Entscheidungsfindung
- Schutz vor ungewollten Entwicklungen: Absicherung bei Insolvenz oder Gesellschafterwechsel
- Bessere steuerliche Handhabung: Klare Zuordnung und strukturierte Abwicklung
Diese Struktur sorgt für mehr Kontrolle, mehr Sicherheit und langfristig bessere Ergebnisse.
Fazit: Struktur entscheidet über den Erfolg Ihres Investments
Das Bruchteilseigentum wirkt auf den ersten Blick einfach – genau darin liegt jedoch das Problem. Die fehlende Struktur kann langfristig zu erheblichen rechtlichen und steuerlichen Risiken führen.
Die eGbR hingegen ermöglicht Ihnen eine klare, planbare und rechtssichere Gestaltung Ihrer gemeinsamen Immobilieninvestition.
Wer frühzeitig strukturiert plant, schafft nicht nur Sicherheit, sondern legt auch die Grundlage für nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg.
Wenn Sie gemeinsam investieren möchten, sollten Sie daher nicht den einfachsten, sondern den sinnvollsten Weg wählen.
