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- Maurizio Purrello
- 14. Januar 2023
- Immobilien
Die VV GmbH – Diese Vorteile und Nachteile musst du kennen
Die vermögensverwaltende GmbH – auch Immobilien GmbH oder Cash GmbH genannt – ist eine Sonderform der Vermögensverwaltung. Ihrem Wesen nach ist die VV GmbH eine normale GmbH. Aufgrund verschiedener rechtlicher Rahmenbedingungen genießt sie aber Vorteile in gewissen Bereichen. Auf diese Weise kann sie geltendes Recht vorteilhaft für sich strukturieren und nutzen.
Gründung einer VV GmbH – ja oder nein?
Ob du eine Immobilien GmbH für deine Investments gründest oder nicht, ist eine strategische Entscheidung. Wie immer gibt es auch hier einige Vor- und Nachteile, die sauber gegeneinander abgewogen werden müssen.
Vorteile der VV GmbH:
- Steuern sparen: Die Immobilien GmbH zahlt im günstigen Fall lediglich 15 % Körperschaftsteuer – und das war es. Zwar ist die VV GmbH grundsätzlich erst einmal gewerbesteuerpflichtig, sie muss aber dank geltender Sondervorschriften nicht zwangsläufig auch Gewerbesteuer zahlen. Das gilt solange die VV GmbH nur eigenes Immobilienvermögen verwaltet. Doch hier sei gleich gesagt: Unter Umständen gilt dieser Vorteil für dich nicht. Damit die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung greift, muss man nämlich zahlreiche Voraussetzungen erfüllen. Dazu liest du mehr unter dem Punkt “Nachteile”.
- Trennung der beiden Bereiche: Privat und geschäftlich wird mit der Gründung einer VV GmbH klar voneinander getrennt. Auf der einen Seite steht die GmbH, auf der anderen Seite die Privatperson. Damit haftest du nicht mit deinem Privatvermögen und hast zudem ein besseres Standing bei den Banken. Darlehensvolumen können sich durch eine andere bankinterne Einstufung erhöhen. Allerdings tritt dieser positive Aspekt erfahrungsgemäß erst nach etwa drei Jahren ein. Vorher blicken die Banken eher abwartend und skeptisch auf neu gegründete GmbHs.
Nachteile der VV GmbH:
- Das gängige Vorgehen, mit Verlusten aus Immobilien Steuern zu sparen, funktioniert mit einer VV GmbH nicht mehr. Denn nun bleiben alles Verluste in der GmbH und im privaten Bereich ist es nicht mehr möglich, auf diese Weise die Steuerlast zu drücken. Essenziell ist hier die strategische Überlegung: Möchte ich beispielsweise in den nächsten Jahren weiter in meine Immobilien investieren, muss ich privat dennoch permanent Steuern zahlen.
- Wie weiter oben bereits erwähnt: Damit die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung greift, müssen zahlreiche Voraussetzungen erfüllt sein. So darf man beispielsweise keinen Handelsbetrieb mit der GmbH führen. Weiterhin darf man tatsächlich nur Immobilien und nicht etwa explizit Küchen vermieten. Gerade bei gewerblichen Immobilien-Einheiten kann das tückisch werden.
- Die GmbH muss verwaltet und organisiert werden – dadurch entstehen Kosten. Allein schon die Gründung kostet eine beträchtliche Summe Geld. Bilanzen, E-Bilanzen, Körperschaftssteuer-Erklärungen produzieren weitere Kosten. All das belastet die Rendite.
Daher spielt der Umfang des Immobilienbesitzes bei der korrekten Entscheidungsfindung eine erhebliche Rolle. Möchte ich nur zwei Wohnungen kaufen, könnten die GmbH-Kosten am Ende die Rendite auffressen. Ab zehn Wohneinheiten ist die Situation dann schon wieder eine ganz andere. Hier ist eine gute Beratung vom Steuerberater unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung für oder gegen eine VV GmbH treffen zu können. - Die Immobilien bleiben immer Eigentum der GmbH, das heißt: Ein steuerfreier Verlauf nach zehn Jahren ist nicht möglich. Eventuell kann ich zwar mit nur 15 Prozent Steuer verkaufen.
Fazit
Die VV GmbH ist nicht per se immer günstig und geeignet. Das Für und Wider muss genau überlegt und berechnet werden. Kurz: Es ist eine Frage der Strategie und persönlichen Ziele.
