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Mehr Informationen- Maurizio Purrello
- 20. Juli 2026
- Immobilien
Restnutzungsdauer-Gutachten abgelehnt? So reagieren Vermieter richtig
Restnutzungsdauergutachten sind für viele Vermieter und Immobilieninvestoren ein wichtiges steuerliches Thema. Denn sie können dazu führen, dass eine Immobilie schneller abgeschrieben wird als nach den gesetzlichen Standardwerten. In der Praxis bedeutet das häufig eine höhere jährliche Abschreibung und damit eine spürbare steuerliche Entlastung.
Eigentlich schien die Lage nach der Rücknahme eines restriktiven BMF-Schreibens und der positiven Rechtsprechung klar zu sein. In der Praxis zeigt sich jedoch:
Viele Finanzämter reagieren weiterhin kritisch, wenn Vermieter ein Restnutzungsdauergutachten einreichen. Das sorgt für Unsicherheit und kann das Vertrauen in eine verlässliche Anwendung der Rechtslage beeinträchtigen.
Warum Abschreibung bei Immobilien so wichtig ist
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann den Gebäudewert steuerlich abschreiben. Hintergrund ist, dass ein Gebäude durch Nutzung und Zeitablauf an Wert verliert. Diese Abnutzung wird steuerlich über die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt.
Je nach Baujahr gelten regelmäßig Abschreibungssätze von 2 %, 2,5 % oder 3 %. Bei 2 % wird ein Gebäude rechnerisch über 50 Jahre abgeschrieben. Beträgt der steuerlich relevante Gebäudewert beispielsweise EUR 200.000, ergibt sich bei 2 % eine jährliche Abschreibung von EUR 4.000.
Diese Abschreibung mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Je nach persönlichem Steuersatz kann daraus eine jährliche Steuerentlastung entstehen.
Was ein Restnutzungsdauergutachten bewirken kann
Ein Restnutzungsdauergutachten soll nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer. Dabei geht es insbesondere um Baujahr, technischen Zustand, bauliche Gegebenheiten und weitere objektbezogene Faktoren.
Wird statt einer Nutzungsdauer von 50 Jahren zum Beispiel eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren angesetzt, verändert sich die Abschreibung deutlich. Bei einem Gebäudewert von EUR 200.000 ergibt sich dann nicht mehr eine Abschreibung von EUR 4.000 pro Jahr, sondern EUR 8.000 pro Jahr.
Für Vermieter kann das steuerlich sehr attraktiv sein. Die Kosten für ein Gutachten können sich je nach Einzelfall bereits im ersten sich wirtschaftlich auszahlen. Trotzdem sollte ein solches Gutachten fachlich sauber erstellt werden, weil es regelmäßig vom Finanzamt geprüft wird.
Warum die Rechtslage eigentlich klar schien
Das Thema Restnutzungsdauergutachten ist seit Jahren Gegenstand von Diskussionen zwischen Steuerpflichtigen, Beratern, Finanzverwaltung und Gerichten. In der Vergangenheit gab es Versuche, strengere Anforderungen gesetzlich zu verankern. Diese wurden jedoch nicht entsprechend umgesetzt.
Zudem wurde ein BMF-Schreiben, das besonders hohe Anforderungen an Gutachten und Gutachter stellte, zurückgenommen. Gleichzeitig hatte sich eine für Steuerpflichtige günstige Rechtsprechung herausgebildet. Aus Sicht vieler Vermieter und Berater hätte damit mehr Klarheit bestehen müssen: Die aktuelle Gesetzeslage und die Rechtsprechung sind anzuwenden.
Die Praxis zeigt jedoch, dass Finanzämter weiterhin kritisch reagieren können.
Typische Reaktionen der Finanzämter
Nach den Erfahrungen aus der Kanzleipraxis gibt es mehrere typische Angriffspunkte.
Erstens wird beanstandet, dass keine Vor-Ort-Besichtigung stattgefunden hat. Das kann problematisch sein. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte daher möglichst von Anfang an darauf achten, dass eine Besichtigung vor Ort durchgeführt und dokumentiert wird.
Zweitens fordern Finanzämter teilweise eine Totalüberschussprognose an. Damit soll geprüft werden, ob mit der Vermietung überhaupt ein steuerlich relevanter Überschuss erzielt werden kann oder ob Liebhaberei vorliegt. Besonders kritisch ist, wenn diese Prognose nicht über den üblichen Zeitraum, sondern nur über die im Gutachten angenommene Restnutzungsdauer verlangt wird.
Drittens wird teilweise der Gutachter selbst angegriffen. Dabei geht es insbesondere um die Frage, ob bestimmte Zertifizierungen vorliegen.
Totalüberschussprognose: Nicht jede Anforderung ist überzeugend
Bei langfristig vermieteten Wohnimmobilien wird grundsätzlich regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Deshalb sollte eine Totalüberschussprognose nicht vorschnell akzeptiert werden, wenn sie ohne tragfähige Begründung angefordert wird.
Wird sie dennoch verlangt, sollte genau geprüft werden, auf welcher Grundlage das Finanzamt diese Anforderung stellt und welchen Zeitraum es zugrunde legt. Eine Verkürzung des Prognosezeitraums allein auf die im Gutachten angenommene Restnutzungsdauer ist kritisch zu hinterfragen.
Für Vermieter bedeutet das: Nicht jede Rückfrage des Finanzamts ist automatisch berechtigt. Es lohnt sich, die Begründung sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls fachlich zu widersprechen.
Anforderungen an das Gutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten sollte nicht oberflächlich erstellt werden. Es muss sich nachvollziehbar mit dem konkreten Gebäude beschäftigen. Dazu gehören insbesondere der technische Zustand, das Baujahr, die baulichen Gegebenheiten und die konkrete Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer.
Wenn das Finanzamt das Gutachten inhaltlich angreift, sollte der Gutachter einbezogen werden. Idealerweise wird bereits vor Beauftragung geklärt, ob das Gutachten die Anforderungen erfüllt, die in der Praxis regelmäßig diskutiert werden.
Eine Vor-Ort-Besichtigung kann dabei ein wichtiger Punkt sein. Sie reduziert Angriffsflächen und erhöht die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens.
Streitpunkt Zertifizierung des Gutachters
Ein weiterer häufiger Punkt betrifft die Qualifikation oder Zertifizierung des Gutachters. Finanzämter beziehen sich dabei nach dem Transkript teilweise auf § 198 Bewertungsgesetz und Anforderungen an zertifizierte Sachverständige.
Dieser Bezug ist jedoch nicht ohne Weiteres auf die Abschreibung nach § 7 EStG übertragbar. § 198 BewG betrifft typischerweise Bewertungsfragen, insbesondere im Zusammenhang mit Erbschaft- und Schenkungsteuer. Ein direkter Verweis auf § 7 EStG besteht nicht.
Gerade deshalb sollte das Finanzamt konkret begründen, warum es bestimmte Zertifizierungen für erforderlich hält. Für neue Gutachten kann es aus praktischer Sicht dennoch sinnvoll sein, von Anfang an einen Gutachter zu wählen, der möglichst wenig Angriffsfläche bietet.
Was Vermieter praktisch tun sollten
Wenn das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten ablehnt, sollten Vermieter die Ablehnung nicht ungeprüft hinnehmen. Entscheidend ist, die Begründung sauber zu analysieren.
Typische Schritte sind:
- Prüfen, ob eine Vor-Ort-Besichtigung erfolgt ist oder nachgeholt werden kann
- Bei Angriffen auf das Gutachten Rücksprache mit dem Gutachter halten
- Bei einer Totalüberschussprognose die rechtliche Grundlage und den Zeitraum prüfen
- Bei Angriffen auf die Qualifikation des Gutachters eine konkrete Begründung des Finanzamts verlangen
- Fristen im Einspruchsverfahren beachten
- Im Streitfall abwägen, ob eine Klage vor dem Finanzgericht wirtschaftlich sinnvoll ist
Gerade der letzte Punkt ist wichtig. Ein Finanzgerichtsverfahren kostet Zeit, Geld und Nerven. Deshalb ist es sinnvoll, bereits bei der Erstellung des Gutachtens möglichst sauber zu arbeiten und typische Angriffspunkte zu vermeiden.
Fazit
Restnutzungsdauergutachten bleiben für Vermieter steuerlich hoch relevant. Sie können die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen und damit die steuerliche Belastung reduzieren. Gleichzeitig zeigt die Praxis, dass Finanzämter solche Gutachten weiterhin kritisch prüfen und teilweise mit Argumenten ablehnen, die rechtlich nicht ohne Weiteres überzeugen.
Vermieter sollten deshalb nicht vorschnell aufgeben. Entscheidend sind ein fachlich sauberes Gutachten, eine nachvollziehbare Dokumentation und eine klare Reaktion auf Einwendungen des Finanzamts. Wer ein Gutachten neu beauftragt, sollte typische Streitpunkte bereits im Vorfeld berücksichtigen.
